Вход/Регистрация

Юридические услуги Киев и Киевская область

Тел.: (063) 539-42-13, (096) 545-40-33, (095) 573-20-30
E-mail: utk2012@bigmir.net, skype: k0965454033

Четверг, 10 Ноябрь 2016 21:11

Правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою для забудови за цивільним законодавством України

Оцените материал
(4 голосов)
Поняття права користування чужою земельною ділянкою для забудови у цивільному праві України

 Як зазначалося раніше, у юридичному сенсі суперфіцій – це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для забудови [157, с. 5].

Ця категорія, розроблена ще у римському приватному праві і розвинена у більш пізніх правових системах, виявилося цілком прийнятним для застосування у сучасних умовах. Тому після згадуваних вище дискусій, що відбулися у процесі доопрацювання та прийняття  ЦК України цей інститут був включений у в нього,  де йому присвячена глава 34 «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови».

Отже звернемося до положень цієї глави ЦК України, яка складається з п’яти статей: ст. 413 – «Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови», ст. 414 – «Права та обов’язки власника земельної ділянки, наданої для забудови», ст. 415 – «Права та обов’язки землекористувача», ст. 416 – «Припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови», ст. 417 – «Правові наслідки припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови».

Порівняння структури глави 34 ЦК України зі структурою глави 33 проекту Цивільного кодексу України у редакції від 25 серпня 1996 року, який пройшов свого часу перше читання, дає підстави для висновку про певні зміни у підходах до регулювання відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови. Глава 33 Проекту ЦК складалася з чотирьох статей: 422 – «Суперфіцій», 423 – «Наслідки втрати права користування земельною ділянкою власником нерухомого майна», 424 – «Припинення суперфіцію», 425 – «Захист суперфіцію». Слід зауважити, що  термінологічно ЦК України використовує термін «емфітевзіс» тільки в двох випадках в ст. 395 ЦК України як синоніми право забудови земельної ділянки (суперфіцій), а також в  ст. 413 ЦК України  при визначенні цього права. Отже, глава 34 ЦК України, порівняно із раніше запропонованими рішеннями вирізняється трохи іншими акцентами правових рішень та їхньою спрямованістю, вона є дещо ширшою за обсягом, а деякі її норми відрізняються від тих, що були у проекті ЦК і за своїм змістом.

Найбільшою за обсягом та вмістом принципових положень даного інституту є ст. 413 ЦК України, яка визначає сутність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, характеризуючи його як право власника земельної ділянки. Крім того, вона вказує на характерні риси права користування чужою земельною ділянкою для забудови та визначає підстави виникнення такого права. Тому зупинимось на її положеннях детальніше.

Насамперед, слід звернути увагу на те, що визначення права користування чужою земельною ділянкою для забудови згадана норма безпосередньо не містить [247, с. 368]. Натомість його сутність розкривається шляхом опису правоможностей учасників цих відносин.

Таке рішення не виглядає оптимальним, оскільки фактично у даному випадку дублюється положення норм Цивільного кодексу, що визначають право власника розпоряджатись належними йому речами (ст. 317; ст. 319 та ін. ЦК України). Проте дублювання зазначених норм здається необов’язковим. До того ж, згадування про суперфіцій тут, на нашу думку, зайве, оскільки може створитися хибне враження, що саме право надавати свою землю іншим особам для забудови і є суперфіцієм, хоча йдеться лише про право розпорядження земельною ділянкою.

Слід зазначити, що частиною 2 ст. 422 проекту ЦК України було визначено права іншого учасника даних відносин: «Власник нерухомого майна (будівлі або споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в суперфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування цією ділянкою». Як слушно зазначалося в літературі, фактично саме тут містилося визначення суперфіцію, точніше тлумачення його розуміння у сучасному цивільному праві України. Це знаходило підтвердження і в наступній частині ст. 422 Проекту ЦК, де поняття «суперфіцій» вживалося як тотожне поняттю «право користування чужою землею для забудови» [36, с. 121]. Такий підхід давав підстави вітчизняним цивілістам дещо спрощено визначати суперфіцій як довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею для забудови [245, с. 400].

Запропоноване визначення суперфіцію (права користування чужою земельною ділянкою для забудови) можна визнати прийнятним для аналізу, проте, воно потребує тлумачення, оскільки ним не охоплюються усі характерні риси цього інституту за цивільним правом України. Тому вони мають бути встановлені шляхом комплексного аналізу норм ЦК України та концептуального підходу до його регулювання. 

Право забудови, як показує сама його назва, є право забудувати земельну ділянку, право звести на ньому житловий будинок або яку-небудь іншу будову. Але таке уявлення про право забудови далеко не точно: воно недостатньо виділяє останнє з ряду інших правоможностей, досить близьких до нього по своєму змісту. Насамперед, право забудувати земельну ділянку належить усякому власникові останнього: воно є не більш як одне із правоможностей власника земельної ділянки. Коли ж говорять про право забудови, мають на увазі аж ніяк не цю правомочність усякого власника землі, а особливе право, що відкриває юридичну можливість забудувати чужу земельну ділянку. Більше того, власник земельної ділянки може обтяжити останній правом забудови тільки на користь іншої особи; він не може не встановити цього права на власній землі на свою користь, не набути існуюче вже на ній право забудови від іншої особи, на користь якої воно спочатку було встановлено. Як усяке право на чужу річ, право забудови представляється обмеженим у своєму змісті й, тому, охоплюється правом власності, як принципово повним юридичним пануванням особи над річчю. Тому, при збігу в одній особі права забудови із правом власності на обтяжену ним земельну ділянку право забудови припиняється. Метою права забудови є зведення на чужій земельній ділянці житлового будинку або іншої будови, але не в тому розумінні, у якому це зведення може бути метою й інших правовідносин, наприклад підряду; якщо будівля будинку, становлячи обов'язок підрядника, є актом, що ліквідує зобов'язання з договору підряду, то, навпаки, право забудови є  право на  зведення будови на чужій землі для користування ним.

Але й приналежність права забудови до речових прав недостатньо точно характеризує його, тому що зміст одного з інших речових прав – права сервітутного – може бути тотожним зі змістом права забудови; проте, і при подібності змісту, між правом забудови й сервітутом існує відмінність.

Зводячи відзначені елементи поняття права забудов, ми приходимо до наступного визначення: право забудови є обумовлене певним строком речове, успадковане, відчужуване… право за певну винагороду  володіти й користуватися чужою землею як будівельною площею [130, с. 58].

Як слідує з наведеного вище визначення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) для нього характерними є такі риси:

1) речовий характер відносин надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови;

2) довгостроковість відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови;

3) відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови;

4) успадковуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови;

5) цільове призначення права користування чужою земельною ділянкою (для забудови);

6) будівлі і споруди, збудовані суперфіціарієм, належать йому на праві власності.

Зупинимось на цих рисах досліджуваного інституту дещо детальніше.

1. Насамперед, торкнемося такої важливої властивості даного інституту як його речовий характер. Наявність такої риси випливає не лише з систематичного тлумачення – врахування місця глави, присвяченої праву користування чужою земельною ділянкою для забудови, але також із самої сутності суперфіцію, як права на чужу річ, про що вже йшлося у попередніх розділах. Наслідком цього є стійкий характер права користування чужою земельною ділянкою для забудови, його незалежність від суб’єктного складу даних відносин. Так, частина 2 ст. 414 ЦК України передбачає, що перехід права власності на земельну ділянку до інших осіб не є підставою для припинення чи зміни належного власникові нерухомого майна права користування цією ділянкою. Тобто, діє принцип, відомий ще класичному римському приватному праву, згідно якому речове право слідує за речами, відносно яких воно встановлене, а не пов’язане безпосередньо з носіями цих прав.

Іншим, не менш важливим наслідком визнання речового характеру права користування чужою земельною ділянкою для забудови, є надання суперфіціарію абсолютного захисту його права. Хоча глава 34 ЦК України не вказує на це прямо, але такий висновок випливає із ст. 396 ЦК України, де передбачене загальне правило про захист речових прав на чуже майно [252, с. 396]. При цьому захист надається не лише від порушень з боку третіх осіб, але також і від посягань з боку власника землі, на яку встановлено суперфіцій.

2. Необхідність забезпечення стабільності, усталеності відносин, пов’язаних з нерухомістю, зумовила їх довгостроковість, адже у Стародавньому Римі вони встановлювалися «назавжди або на тривалий період (зазвичай 100 років)» [77, с. 294]. Частина 4 статті 413 ЦК України встановлює, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті. В свою чергу частина 5 статті 413 ЦК України встановлює, що строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років. Зазначені положення кореспондуються із нормами ч. 4 ст. 102-1 ЗК України, яка встановлює, що  строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років. Крім того, частина 5 ст. 102-1 ЗК України встановлює, що укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. 

Такий підхід з боку законодавця вважаємо цілком виправданим, оскільки визначення строку договору між приватними особами віддано на їх розсуд, в той час як у договорах, де задіяні земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності, визначення граничного строку користування, пов'язано із необхідністю захисту інтересів держави чи територіальної громади. Стаття 14 Конституції України встановлює, що  земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

3. Відчужуваність суперфіцію означає, що він може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільним договором. Цей договір може бути як оплатним, так і безоплатним. Однак це стосується лише стосунків між суперфіціарієм – відчужувачем і набувачем суперфіцію. Щодо власника земельної ділянки зберігається той характер відносин, який мав місце при встановленні суперфіцію, який відчужується. Такий висновок слідує з аналізу норм ч. 1 ст. 414 ЦК України, та ч. 4 ст. 415 ЦК України де зазначено, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. В той же час ч. 4 ст. 415 ЦК України встановлює для землекористувача кореспондуючий обов’язок вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

Слід звернути увагу на те, що відчужується саме право користування, а не право власності на землю. При цьому суперфіціарій також зобов’язаний сповістити власника землі про наступне відчуження суперфіцію.

Як зазначав О.А. Підопригора, власник землі має переважне право перед іншими на викуп права користування нею. Якщо власник землі відмовиться від свого права викупу, то суперфіціарій має право відчужити право користування, тобто суперфіцій, будь-якій третій особі [245, с.400]. Погоджуючись з цією думкою, інші автори, разом із тим вважали за необхідне, зробити застереження, що переважне право на викуп суперфіцію власник землі має лише у випадку його відчуження на оплатних засадах. Якщо ж суперфіціарій бажає передати суперфіцій третій особі безоплатно, то переваги у власника бути не повинно [36, с.123].

4. Успадковуваність – це така властивість суперфіцію, яка полягає в тому, що він може переходити у спадщину. Існує думка, що суперфіцій може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і за законом [252, с.416]. Проте, ст. 413 ЦК України встановлює, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Стаття 102-1 ЗК України встановлює, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту. Саме в заповіті спадкодавець має можливість висловити свою волю на встановлення суперфіцію та його умов. В той же час, стаття 102-1 ЗК України встановлює, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті, де мова йде про землі державної або комунальної власності. Термін «спадкування» включає як спадкування за законом так і спадкування за заповітом, однак якщо звернутися до норми ч.1 ст. 102-1 ЗК України встановлює, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту. Ця норма встановлює другу підставу для виникнення суперфіцію – заповіт, окрім договору, який вказується у визначенні поняття права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

5. Характерною рисою суперфіцію, яка, зокрема, допомагає розмежувати його з емфітевзисом, є його призначення. Земля надається суперфіціарію для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ст. 413 ЦК України). Одночасно, частина 5 ст. 415 ЦК України встановлює обов’язок землекористувача використовувати земельну ділянку за її призначенням. Таке обмеження покликане зберегти земельну ділянку, передану у суперфіцій, без погіршення її якостей. 

6. Важливою рисою суперфіцію за цивільним правом України є те, що право власності на будівлі та споруди, зведені у процесі реалізації цього права, належать суперфіціарію. Вказівка на це міститься у частині 2 ст. 415 ЦК України – землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Таке положення законодавства означає, що власник нерухомого майна, тобто суперфіціарій, має право володіти, користуватися і розпоряджатися цим майном на свій розсуд. У зв’язку з визнанням права власності на забудови та споруди за суперфіціарієм варто звернути увагу на те, що тут розробники Цивільного кодексу надали перевагу не класичним римським правовим рішенням, а звернулись до інших зразків.

Коріння цього рішення, як здається, можна вбачати у використанні ідей права забудови у німецькій системі приватного права, а слід за нею і у законодавстві Російської імперії, де мав місце симбіоз положень римського права про суперфіцій та інституту Erbleihe німецького звичаєвого права з переважанням засад останнього. Саме положенням німецького звичаєвого права, які знайшли відображення у параграфах 1012 – 1017 Німецького цивільного кодексу «Спадкове право забудови» – цивільне право Російської імперії завдячувало запровадженням правила про набуття забудовником права власності на зведену будівлю, тобто, встановленням принципової відмінності права забудови від суперфіцію. Причому це правило не лише встановлювалося законом 23 червня 1912 року, але й передбачалося Проектом Цивільного уложення Російської імперії, що свідчить не про випадкове запозичення законодавчого рішення, а про стійку тенденцію правотворчості. Ця тенденція зберігалася в російському праві і надалі, навіть після падіння Імперії, і знайшла відображення у регулюванні права забудови в перших радянських цивільних кодексах.

Слід зазначити, що вплив німецької та російської концепції відчувається і в деяких інших рішеннях щодо суперфіцію за цивільним правом України. Зокрема, на відміну від римського приватного права, де суперфіцій був безстроковим, частиною 4 ст. 413 ЦК України передбачається, що суперфіцій може встановлюватися на визначений або невизначений строк. Щоправда на відміну від закону Російської імперії від 23 червня 1912 року та ЦК УРСР 1922 року, ЦК України не визначає яким має бути строк суперфіцію, але це не можна тлумачити як вказівку на безстроковість договору, оскільки він все-таки обмежений певним терміном – визначеним попередньо чи ні [245, с. 400]. На думку деяких дослідників цього інституту, таке вирішення зазначеного питання (поєднання визнання права власності на будівлі та споруди за суперфіціарієм з обмеженням суперфіцію у часі) не є найкращим варіантом, оскільки створює низку проблем теоретичного та практичного характеру [33]. Зокрема, до таких проблем можна віднести визнання можливості існування «обмеженого права власності». Адже, якщо вважати суперфіціарія власником будівель, як це має місце у частині 2 ст. 415 ЦК України, але при цьому встановити, що таке право чинне протягом певного часу і до того ж може бути припинене незалежно від його волі і порушень з його боку, то доведеться визнати, що ми маємо справу саме з таким, істотно обмеженим речовим правом.

У зв’язку з цим варто звернути увагу на те, як у частині 1 ст. 417 ЦК України сформульовано загальне правило про правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою для забудови. Ця норма передбачає, що у разі, коли власник земельної ділянки, на якій була споруджена будівля (споруда) та власник цієї будівлі (споруди) не визначать правові наслідки такого припинення (очевидно, мається на увазі договір між цими особами), то власник земельної ділянки має право вимагати від власника нерухомого майна його знесення та приведення ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Щоправда, частина 2 ст. 417 ЦК України передбачає, що у разі, коли знесення будівель заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо)  або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі чи споруди порівняно з вартістю відведеної під них землі, суд може з врахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Таким чином, право власності суперфіціарія на будівлі та споруди у випадку спливу строку суперфіцію може бути збережене лише у випадках: домовленості сторін; визнання судом за суперфіціарієм права власності на земельну ділянку, де вони збудовані; подовження судом права користування земельною ділянкою на новий строк. В інших випадках право власності суперфіціарія припиняється і будівлі та споруди або знищуються, або переходять у власність того, кому належить земля. Отже маємо справу з примусовим позбавленням права власності, навіть у тих випадках, коли воно, як таке, здійснюється належним чином [251, с. 376].

Щоб ліквідувати цю суперечність норм, пропонувалося або встановити, що суперфіцій є безстроковим правом, або передбачити, що у суперфіціарія виникає не право власності на будівлі і споруди, а останні знаходяться у його володінні. Проте, такий підхід дещо суперечить загальним правилам цивільного права, адже якщо ми говоримо, про право користування земельною ділянкою для забудови, то звичайно забудовник (користувач) створює нову річ, і таким чином, повинен набувати право власності на неї.  Припускається, що оптимальним шляхом в рамках існуючої в цивільному праві України концепції прав на чужі речі була б відмова від вказівки на строковий характер суперфіцію. (Тим більше, що це позбавляє необхідності визначення умов та порядку встановлення строків договору про суперфіцій) [36, с. 127]. З іншого боку такий підхід вимагає зваженого вирішення проблеми захисту прав землевласника і вирішення питання про оплатність такого договору. 

7. Характерною особливістю суперфіцію за ЦК України є альтернативне вирішення питання про його оплатність. Згідно частині 1 ст. 414 ЦК України власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Для порівняння слід зазначити, що у римському приватному праві суперфіцій був платним: за користування чужою ділянкою для забудови стягувалася спеціальна платня (pensio або ж solarium). На таких самих засадах ґрунтувалися ці відносини у цивільному праві Російської імперії [268, с. 419]. Оплатним було право забудови також у радянському цивільному законодавстві, яке передбачало стягнення орендної плати (ст.73 ЦК УРСР 1922 р.), котру пізніше було замінено обов’язком сплачувати земельну ренту [203].

Разом із тим, частиною 1 ст. 414 ЦК України платний режим користування встановлений у якості основного, але не єдиного варіанту. Адже у зазначеній нормі йдеться не про імперативний варіант, а вказується, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати. Тому за погодженням сторін суперфіцій може бути і безоплатним.

Загалом, саму можливість надання земельної ділянки у безоплатне користування для забудови варто оцінити позитивно. Проте, вирішення цього питання потребує уточнення у таких моментах: чи можливість безоплатного надання землі для забудови стосується усіх форм власності на землю? чи має бути платня разова чи періодична? хто і як визначає розмір плати за суперфіцій? З врахуванням аналізу норм цивільного законодавства та характерних рис права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) було запропоновано таке його визначення.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) – це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою власником іншій особі за плату чи безвідплатно для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності [222, с.363].

За своєю сутністю воно є речовим (тобто, абсолютним) правом. Проте, разом із тим, цьому праву властива низка ознак відносного права, оскільки воно виникає між певними особами (власником або володільцем земельної ділянки) і суперфіціарієм (користувачем зазначеної земельної ділянки, наданої у користування).Враховуючи ці особливості суперфіцію, далі доцільно розглянути елементи правовідносин, які виникають у випадку надання власником права користування земельною ділянкою, що йому належить, іншій особі для забудови.

 

 

3.2. Зміст правовідносин щодо надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови

 

 

Оскільки згідно із ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки надає її у користування суперфіціарію, то право забудови та відповідний титул виникає у конкретно визначеної особи, а не у будь-якого власника нерухомості, як такого, як це передбачалося з приводу сервітутних прав, та обтяжує не землю, а право власності на неї. Тому суб’єктний склад суперфіціарного правовідношення представлено двома самостійними сторонами, пов’язаними взаємними правами та обов’язками – власником земельної ділянки з одного боку та суперфіціарієм – забудовником, з іншого.

Історично на боці обох зазначених учасників вбачалися фізичні особи або, як це було на ранній публічній стадії відносин, – держава, корпорації, інші публічні утворення і приватні особи – наймачі.

Однак сучасним цивільним законодавством спеціальних застережень стосовно суб’єктного складу суперфіціарного правовідношення не зроблено: глава 34 ЦК України передбачає його виникнення між «власником земельної ділянки» та «іншою особою» без уточнення форми власності на землю та виду особи. Тому у відповідності із вітчизняним законодавством суперфіціарієм може виступати як фізична, так і юридична особа, яка в силу загальних засад цивільного права може бути суб’єктом приватного або публічного права. Власником землі відповідно до ст. 80 ЗК України – приватний власник, територіальна громада або держава.

Звідси випливають наступні висновки:

1) у вітчизняному законодавстві збережено обидві відомі Стародавньому Риму форми відносин надання землі для забудови: ранню (публічну) та класичну (приватну);

2) у вітчизняному законодавстві значно розширене коло учасників, завдяки можливості визнання обох сторін юридичними особами, органом місцевого самоврядування і юридичною особою, а також державою та юридичною особою, звісно крім хрестоматійного випадку встановлення суперфіцію виключно між громадянами.

Отже, суб’єктами відносин надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, котра має право використання зазначеної ділянки для здійснення забудови (користувач або ж суперфіціарій).

На будівлі (споруди), зведені суперфіціарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб’єктного складу, оскільки діє принцип: речове право слідує за речами, відносно яких воно встановлене і не пов’язане з носіями цих прав. Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолютний захист його прав.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може належати одночасно двом і більше особам. При цьому, безумовно, саме по собі таке право користування чужою земельною ділянкою поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою, наданою під забудову одночасно двом і більше особам, наприклад, у разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду) [42, с. 449].

Об’єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них [219, с. 363]. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню земельної ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (п. 1 ст. 20 ЗК України).

Оскільки правовідносини користування чужою земельною ділянкою для забудови за своєю сутністю є складними, доцільно розрізняти об’єкт і предмет суперфіцію. Предметом суперфіцію може бути надбудова (поверх, мансарда на чужій будівлі), окрема споруда або їх сукупність, пов’язана спільною господарською метою, розташована на поверхні чужої землі, або під нею (підземний гараж, сховище), а також частина ділянки, хоча безпосередньо не призначена під споруду, але необхідна для її обслуговування. Якщо римське право дозволяло надавати у дану форму користування як вільну ділянку, так і попередньо забудовану [183, с. 287], то відповідно до зазначеної норми ЦК України вимагається виключно вільний її стан або «довгобуд», з обов’язком суперфіціарія за рахунок власних коштів її забудувати або добудувати, невиконання якого протягом трьох років передбачено підставою для припинення даного права (частина 1 ст.416 ЦК України) [254, с.416].

Запроваджений за радянських часів порядок регулювання обігу земельних ділянок відокремлено від інших об’єктів нерухомості, отримав нове втілення у вітчизняному законодавстві при визнанні за суперфіціарієм права власності на зведені об’єкти (частина 2 ст. 415, ст. 417 ЦК України), всупереч згадуваному вище класичному римському принципу «superficies solo cedit» – «розташоване над поверхнею слідує за нею» відповідно до якого власник землі набував права власності на побудовані силами і коштом іншої особи споруди.

Відлуння зазначеного принципу знаходимо і в сучасних західних правових системах – французькій (ст. 555 ФЦК), італійській (ст. 936 ІЦК), німецькій (§§94, 946, 1017 НЦК), які схильні наділяти правом власності на споруду-приналежність власника земельної ділянки, одночасно усуваючи економічний дисбаланс введенням системи компенсацій для забудовника. На думку деяких авторів це є доцільним, оскільки ясно окреслює майнові права та підштовхує до розв’язання потенційних суперечок шляхом прямих переговорів [127, с. 195].

Слід зазначити, що принцип superficies solo cedit не властивий був грецькому праву, яке допускає існування двох незалежних, горизонтальних прав, як зокрема і ЦК Квебеку (ст.1011). Проте відмова сучасного законодавця від перевіреної класичної практики навряд чи може бути пояснена впливом давньогрецької традиції. Як зауважує К.І. Скловський, точніше було б говорити про розрив взагалі з будь-якою традицією [192, с. 113]. Адже якщо, наприклад, у російському дореволюційному праві і вважалося, що «споруда, складаючи приналежність землі, передбачалася власністю того, на чиїй землі зведена»[266, с. 97], то це було лише законодавчою презумпцією, яка цілком допускала і протилежне, визначаючи сукупність винятків з даного диспозитивного правила [130, с. 161].

З часом зазначену тенденцію було підтверджено, а право забудовника на зведену споруду фактично анульовано – користування будинком обмежувалося строком дії договору, по закінченні якого він повертався власнику – державі в особі комунального відділу; заборонялося погіршувати технічний стан споруди, відчужувати та закладати її окремо від права забудови; але такий порядок проіснував досить недовго – прийнятим йому на зміну Указом Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків» [202] передбачалося, що відвід земельної ділянки повинен здійснюватися на підставі рішення виконкому місцевої Ради та оформлюватися договором про надання землі у безстрокове користування під будівництво індивідуального житлового будинку на праві особистої власності, а отже запроваджувалося обмежене право на землю та право власності на споруду, відтак інститут забудови у класичному тлумаченні остаточно скасовувався і більше в радянському законодавстві не згадувався.

Пізніше дану тенденцію було підтримано, у зв’язку з чим слід визнати вірною позицію Р.Ф. Гонгало, яка підґрунтя прийнятого сучасним законодавцем рішення вбачає у запозиченні ідеї німецької правової системи з її симбіозом положень римського суперфіціарного права та інституту Erbleihe, та поступовим перенесенням її у законодавство Російської імперії, а звідтіля у радянське та вітчизняне право [36, с. 125].

Можна погодитися з висновком, що підхід упорядників ЦК України більш пріоритетний для сучасних умов та цілком виправданий тими соціально-економічними та політичними перетвореннями, що відбулися з часом. Проте права на існування не можна позбавляти й іншу думку, висловлену зокрема, А.В. Копиловим, раціональне зерно якої полягає у врахуванні необхідності запобігання укладанню удаваних правочинів щодо відчуження нерухомості з прикриттям продажу обмежених речових прав на землю[94, с. 127].

Окремо слід зупинитися на такому достатньо поширеному явищі як самочинне будівництво, наслідки якого були врегульовані  в ст. 376 ЦК України. Щодо проблематики самочинного будівництва, то вона достатньо широко висвітлювалася в періодиці [66, с. 65; 65, с.48], проте єдиної думки з цього приводу як теорії, так і в судовій практиці не було сформовано [102, с. 126]. Якщо окремі специфічні аспекти цієї проблематики були висвітлені в періодиці [112, с. 159; 104, с. 41], то вчинення самочинного будівництва як юридичний факт, який може в окремих випадках стати підставою для  виникнення права користування чужою землею для забудови взагалі не досліджувався. Оскільки ми обмежені об’єктом та  предметом дисертаційного дослідження, зазначимо, що наслідки самовільного будівництва не обов’язково полягають у знесенні будівель, як це традиційно сприймається. По-перше, ст. 105 ЦК УРСР, яка поклала початок цієї «традиції» передбачала знесення чи вилучення будинку, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, тільки у випадках коли громадянин не привів його, після попередження, у відповідність з проектом чи зазначеними нормами і правилами

Альтернативною мірою, власно кажучи першим заходом, який міг застосовуватися до об’єктів самочинного будівництва, було б безоплатне вилучення судом та зарахування до фонду місцевої Ради народних депутатів, про що свідчить і побудова статті. Сучасний рівень правозастувовачів на жаль,  не дозволяє зробити аналогічні висновки при тлумаченні  ст. 376 ЦК України, внаслідок чого  суди в буквальному потерпають від надходження до суду позовів, які подаються районними адміністраціями Одеської міської ради про зобов’язання привести до первинного стану та знесення. Так, якщо проаналізувати статистику надходжень справ за відповідною категорією на одного суддю Малиновського районного суду які спеціалізуються на розгляді цивільних справ надійшло: в 2006 – 1 позов виконавчого комітету Одеської міської ради; в 2007 – 33 позови Одеської міської ради, 1 позов Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради; в 2008 році – 2 позови виконавчого комітету Одеської міської ради, 21 справа за позовом Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради; в 2009 році – 18 позовів Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради, 1 позов Одеської міської ради; в  2010 році – 6 справ за позовом Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради. Сам по собі факт поєднання двох вимог, які за змістом та сенсом ст. 376 ЦК України є наслідком один одного (неприведення у первинний стан – знесення), та не врахування юридичних фактів, з якими закон пов’язує знесення (проведення перебудови є неможливим, або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення) свідчить не тільки про банальне небажання вникати в специфіку виниклих правовідносин, але й про певний узковідомчий підхід до проблеми самочинного будівництва.

З точки зору предмету дисертаційного дослідження,  слід зауважити, що звернення до суду є правом відповідного органу, а не обов’язком. Він може прийняти рішення про узаконення будівництва; у випадках, коли виконком прийняв рішення звернутися з позовом до суду, останній може у ньому відмовити при певних умовах. В цьому випадку мова може йти про фактичне визнання самовільного будівництва як юридичного факту який призводить до певних  правових наслідків. Наприклад, виходячи з диспозиції ст. 376 ЦК України, у разі забудові, яка належить державі відмова в позові про приведення до первинного стану може бути підставою для укладення договору користування земельною ділянкою для забудови.    

Виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови передбачає виникнення низки прав та обов’язків у його сторін.

Зміст правовідносин користування чужою земельною ділянкою у загальному вигляді складається з таких прав та обов’язків. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право:

- на одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною платою, і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету і не включається до складу вказаної плати за користування. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність внесення цієї плати (її разовий або періодичний характер), її форму, умови, порядок та строки її виплати та інші питання. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарію заборгованості у примусовому порядку;

- на одержання у випадках, встановлених договором, частки від доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо;

- на володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

- на розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчуження її іншим особам. При цьому власник повинен попередити набувача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ст. 414 ЦК України).

На власника земельної ділянки покладаються такі обов’язки:

-  надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом;

- не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою тощо. Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими ж засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст. 396 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

- використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст. 413 ЦК);

- користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК). При цьому мається на увазі використання ділянки не лише безпосередньо для будівництва, але й для обслуговування таких робіт (організації під’їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників, тощо);

- набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

- передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту.

При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Суперфіціарій не зобов’язаний повідомляти власника ділянки про намір передати суперфіцій іншій особі. Відсутність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину відчуження суперфіцію та вимагати якоїсь плати за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису. Землекористувач мусить лише повідомити власника земельної ділянки про заміну його іншою особою у зобов’язанні оплати користування ділянкою.

Суперфіціарій (землекористувач) зобов’язаний:

- вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Оскільки ЦК не встановлює порядок внесення зазначеної плати, її періодичність та розміри, ці питання мають вирішуватися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є істотними умовами договору про суперфіцій. Зі змісту частини ст. 415 ЦК (де йдеться про обов’язок «вносити плату», а не «внести плату») випливає, що платежі власникові ділянки мають бути, скоріше, не разовими, а періодичними;

- вносити інші платежі, встановлені законом. Зазначені обов’язкові платежі визначаються окремими актами законодавства і не включаються до сум плати за користування, яка належить власнику ділянки. Види, розміри та періодичність зазначених обов’язкових платежів встановлюються спеціальним законом (ст. 415 ЦК України);

- почати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію. В іншому разі можливе припинення суперфіцію з цієї підстави (ст. 416 ЦК України);

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (частина 5 ст. 415 ЦК України ). Призначення земельної ділянки визначається відповідно до норм земельного законодавства та договору про суперфіцій, де було вказано, з якою метою вона йому надана. Зокрема, порушенням цієї вимоги буде будівництво споруд промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва, тощо;

- у разі припинення суперфіцію на вимогу власника земельної ділянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона була до надання її у користування [211, с. 410].

Виходячи з такого переліку, охарактеризуємо права та обов’язки сторін дещо детальніше. Зокрема, відповідно до ст. 415 ЦК України землекористувачу (забудовнику) належать такі права:

1) право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Отже, у договорі мають бути визначені умови користування суперфіціарієм наданою земельною ділянкою, а саме: розміри ділянки, розмір плати за користування земельною ділянкою, строк користування суперфіцієм (або його безстроковий характер), вид (призначення) споруди (будівлі), на зведення якої надано земельну ділянку тощо. Враховуючи те, що підставою встановлення суперфіцію може бути не лише договір, а й заповіт, такі самі умови щодо обсягів користування наданою земельною ділянкою мають бути зазначені і в заповіті. Приймаючи у спадщину права, спадкоємець також бере на себе обов’язок виконати вказівки заповідача та встановити на земельну ділянку на користь певної особи суперфіцій. Такий обов’язок має бути встановлений у заповіті у формі заповідального відказу (легату); [252, с. 419]

2) право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Як випливає зі ст. 415 ЦК України, землекористувач (забудовник) набуває речові права на майно, що складається з земельної ділянки та розташованої на ній зведеної будівлі (споруди). Але на земельну ділянку у забудовника виникає обмежене за змістом та обсягом, але безпосереднє речове право; на зведену будівлю (споруду) у забудовника виникає право власності [140, с.696].

Для права власності на зазначений об’єкт характерні певні особливості.

По-перше, забудовник зобов’язаний розпочати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію; інакше власник ділянки має право вимагати припинення суперфіцію через невикористання земельної ділянки поспіль три роки, оскільки в ситуації з суперфіцієм йдеться не про будь-яке використання ділянки, а лише таке, що відповідає її цільовому призначенню (частина 5 ст. 415 ЦК України) та меті встановлення суперфіцію.

По-друге, у разі припинення суперфіцію, за загальним правилом, власник земельної ділянки має право вимагати від суперфіціарію знесення будівлі (будівель, споруд) та приведення ділянки до стану, в якому вона була до встановлення щодо неї суперфіцію.

Визнання за забудовником статусу власника зведеної ним будівлі не тільки надає йому певні права, але й покладає на нього обов’язки. Власник зведених будівель (споруд) несе всі витрати щодо їх утримання, зобов’язаний проводити їх поточний та капітальний ремонт, визначає фактичну долю споруджених будівель, покращуючи або допускаючи навіть певні погіршення власних будівель (які не виключають їх використання за цільовим призначенням), також шляхом переобладнання, перебудови (прибудови) споруд; визначає юридичну долю будівель шляхом розпорядження ними за життя та на випадок смерті.

Суперфіціарій не зобов’язаний повідомляти власника ділянки про наміри передати суперфіцій іншій особі, оскільки такий обов’язок не передбачений законом. Відповідно, таке неповідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину щодо відчуження суперфіцію та права вимагати якоїсь плати за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису.

Суперфіціарій також несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження будівлі (споруди) як її власник. Загибель майна не викликає одночасне припинення суперфіцію (не є підставою припинення суперфіцію), а породжує обов’язок приступити до спливу трирічного строку до відновлення будівлі (споруди) відповідно до мети надання ділянки.

Визначення порядку реалізації суперфіціарієм повноважень щодо розпорядження нею зведеною будівлею (спорудою) пов’язано з визнанням за ним права власності на зведену будівлю (споруду).

До іншої особи право власності на будівлю (споруду) переходить відповідно до положень ЦК. При цьому особистість суперфіціарію як такого не має значення для існування самого права: наступний власник будівель повністю замінює собою особистість попереднього власника у всіх відносинах з приводу реалізації права забудови. Право власності на зведену будівлю (споруду) та право користування земельною ділянкою при реалізації суперфіцію – це пов’язані між собою речові права, які не можуть бути відчужені окремо одне від іншого, оскільки відповідно до частини 1 ст.413 ЦК власник ділянки може надати право користування цією ділянкою для ведення будівництва певною особою [251, с. 287].

У свою чергу, землекористувач зобов'язаний:

1) вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Це правило частини 4 ст. 415 ЦК України підкріплюється положеннями частини 1 ст. 414 ЦК України, згідно з якою власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

2) використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

У частині 4 ст. 415 ЦК України, встановлюється правило про оплатність землекористування суперфіціарію, тобто останній зобов’язаний вносити плату власникові земельної ділянки. Плата за користування земельною ділянкою не має значення орендної плати, і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету і не включається до складу вказаної плати за користування.

Крім встановлення загального платного режиму землекористування при суперфіції, всі інші питання віднесені до відання сторін. Зокрема, сторони повинні врегулювати питання про розмір плати за користування, про періодичність внесення цієї плати (її разовий або періодичний характер), її форму, умови, порядок та строки її виплати та інші питання. Навіть, якщо в договорі або заповіті, які є підставами встановлення суперфіцію, не визначена плата за користування ділянкою, її власник у будь-якому випадку має право вимагати її одержання від суперфіціарія. Винятком є випадок, якщо в договорі або заповіті прямо закріплений безоплатний характер землекористування; це не позбавляє землекористувача обов’язку сплачувати обов’язкові платежі, окремо встановлені законом. За загальним правилом, результати фінансово-господарської діяльності не повинні впливати на обов’язковість внесення землекористувачем плати за користування [254, с.289].

Плата, її розміри та строки внесення є суттєвими умовами договору про встановлення суперфіцію. Зі змісту даної норми випливає, що такі платежі власникові ділянки мають бути не разовими, а скоріше періодичними. На суперфіціарія також покладається обов’язок щодо сплати інших обов’язкових платежів, пов’язаних з користуванням земельною ділянкою. Зазначені обов’язкові платежі визначається окремими законами та не входять до складу плати за користування, яка сплачується власникові ділянки. Види, розміри та періодичність сплати зазначених обов’язкових платежів також встановлюються законом.

Суперфіціарій зобов’язаний також використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Оскільки землекористування в Україні є цільовим, це покладає відповідний обов’язок щодо визначення порядку користування на суперфіціарія та позбавляє власника ділянки права надавати її для такого виду землекористування, яке буде суперечити цільовому призначенню самої земельної ділянки, встановленої відповідно до норм земельного законодавства. Відповідно до правила частини 5 цієї статті для суперфіціарія встановлюється обов’язок використовувати земельну ділянку лише з тією метою, з якою вона йому надавалась. Зокрема, порушенням цього правила буде будівництво та експлуатація будівель (споруд) промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва; так само зведена споруда житлового призначення не може у подальшому використовуватись суперфіціарієм як офісне приміщення.

Деякі обов’язки користувача є традиційними, хоча і не згадуються у ЦК України. До них, зокрема, належать:

1) обов’язок зазнавати витрат щодо підтримання господарської придатності споруди та її капітального ремонту;

2) обов’язок внесення державних податків та інших обов’язкових платежів.

На підставі аналізу норм глави 34 ЦК України можна помітити, що цивільним законодавством запозичена римська концепція суперфіцію, але з окремими новелами [36, с. 132]. Так, правове положення сучасного суперфіціарія виглядає наступним чином:

1) оскільки забудовник управомочений зводити будівлі на чужій землі, то найсуттєвішими його правомочностями є володіння та користування чужою ділянкою або її частиною (частина 1 ст.415 ЦК України), але лише в обсязі, передбаченому договором та необхідному для потреб забудови й обслуговування нерухомості;

2) належне суперфіціарію право розпорядження полягає у відчуженні суперфіцію на підставі будь-яких дозволених законодавством цивільно-правових правочинів та шляхом передачі у спадок за законом або за заповітом, отже спосіб відчуження може бути як оплатним, так і безоплатним, але лише стосовно взаємин суперфіціарія – відчужувача та нового набувача, хоча стосовно власника зберігається попередньо існуючий їх відплатний характер. При зміні суб’єктного складу на боці користувача, правонаступник набуває права користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та обсязі, що й його попередник (частина 3 ст. 415 ЦК України). Таке право власності на будівлю з суперфіцієм, містить небезпеку, адже тягне не лише користування землею, але фактичне розпорядження нею, що дозволяє під виглядом відчуження споруд передавати земельні ділянки [193, с.400].

3) Хоча це прямо не передбачено, немає підстав заперечувати здатність забудовника обтяжувати власне майно сервітутами або заставляти його, проте, зважаючи на законодавче визнання об’єктів нерухомості самостійними предметами заставних відносин, їх взаємозалежність, у випадку звернення стягнення на один з них, неминуче спровокує конфлікт власників, бо практично неможливо обмежити право володіння та користування одного, без ущемлення інтересів іншого [89, с.78].

4) За суперфіціарієм, як власником будівельних матеріалів визнається, як зазначалося, право власності на зведену споруду, стосовно якої він управомочений володіти, користуватися, розпоряджатися на свій розсуд, заперечуючи тим самим дію римського принципу superficies solo cedit. Фізичне знищення споруди або суттєве її руйнування, яке унеможливлює використання відповідно до цільового призначення, не спричиняє припинення суперфіціарного права, оскільки будівля виступає самостійним видом нерухомості, а не приналежністю землі, як це передбачалося у Стародавньому Римі, тому суперфіціарій у будь-який момент може її відбудувати або взагалі замінити іншою, непов’язаною з попередньою цільовим призначенням.

Переходячи до розгляду переліку обов’язків забудовника, зауважимо, що вони повинні бути віднесені у дві окремі групи: основні – такі, що витікають безпосередньо з суперфіціарного правовідношення, та похідні – встановлені стосовно приналежної споруди. Так, першу групу складають:

1) обов’язок забудувати надану у користування чужу земельну ділянку з дотриманням будівельних правил, стандартів та вимог, оскільки невикористання суперфіцію протягом трьох років припиняє його чинність (частина 1 ст. 416 ЦК України).

2) Своєчасно, у визначеному обсязі та обумовленій договором формі сплачувати власникові землі орендну плату, розмір якої повинен узгоджуватися сторонами, виходячи з мінімальних нормативних ставок, опрацьованих уповноваженими державними органами; нести тягар державних податків, інших платежів та встановлених щодо ділянки повинностей (частина 4 ст. 415 ЦК України), а у випадку, якщо на земельній ділянці збудовано промисловий об’єкт, то за наявності відповідної домовленості, сплачувати власникові частину прибутку від його діяльності (частина.1 ст.414 ЦК України).

3) Не менш суттєвою є вимога дотримання цільового призначення земельної ділянки та підтримання її господарського стану (частина 5 ст.415 ЦК України).

4) При відчуженні суперфіцію забудовникові належить своєчасно сповістити про це власника, якому повинно бути надане переважне право викупу, подібне до відносин при емфітевзиси, оскільки навряд чи доцільно наділяти ним одного та позбавляти іншого, майже тотожного за змістом титулу суб’єкта, лише виходячи з практичного призначення об’єктів їхньої власності, а відтак не дивно, що в літературі поширюються твердження про доцільність даної норми [35].

5) До категорії основних обов’язків суперфіціарія входить також необхідність повернення власнику земельної ділянки, при припиненні права забудови. Питання про те, чи належить користувачеві приводити її до первісного стану, розв’язується на підставі домовленості сторін, а у випадку відсутності останньої – судом (ст.417 ЦК України), але не виключена ситуація, коли йому належатиме демонтувати власну споруду та привести ділянку до первісного стану, якщо цього вимагатиме власник (частина 1 ст.417 ЦК України), що навряд чи може бути визнано доцільним на завершальній стадії відносин.

Проте, стосовно особливо цінних (житлові будинки, пам’ятки історії та культури) або високовартісних об’єктів нерухомості встановлено правило згідно якого суд на вимогу сторін може визнати або право власника нерухомого майна на придбання земельної ділянки, або ж право власника землі на придбання споруди; чи взагалі піти іншим шляхом – визначити забудовникові умови користування землею на новий строк, а отже примусово поновити суперфіціарне право (частина 2 ст. 417 ЦК України). З приводу ж групи похідних обов’язків забудовника зазначимо, що їх складає необхідність нести тягар утримання майна: сплати податку на нерухомість, інших державних платежів, коштів на підтримання споруди у належному стані, капітальному та поточному ремонтах, страхуванню, тощо.

 

 

3.3. Підстави виникнення, зміни та припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

 

 

Комплекс прав щодо користування чужою земельною ділянкою для спорудження на ній будівель традиційно виникає у суперфіціарія на підставі певних юридичних фактів. Так, у римському приватному праві він виникав на підставі договору (зокрема, договору купівлі-продажу (Д.43.18.1.1) або найму (Д.43.17.3.7; Д.39.2.18.4); заповідального відказу (легату); судового рішення за позовом про розподіл речових прав. Аналогічні підстави виникнення суперфіцію передбачені у сучасному законодавстві багатьох зарубіжних країн.

У нормах вітчизняного цивільного законодавства передбачається, що підставами виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови є договір або заповіт (у частині 1 ст. 413 ЦК України достатньо категорично вказано «Таке право виникає на підставі договору або заповіту»).  У зв’язку з таким формулюванням ст. 413 ЦК України виникає питання, чи є вказаний у цій нормі перелік підстав виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови вичерпним чи ні ?

Таке питання є тим більш закономірним, що ст. 402 ЦК України, котра регулює подібні відносини користування чужим майном (сервітут), передбачає, що «сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду». Отже, у цьому випадку, крім договору і заповіту, згадуються ще такі підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою як закон і рішення суду.

Такі розбіжності у регулюванні практично аналогічних відносин дають підстави для припущення, що законодавець або враховував щодо випадків надання користування чужою земельною ділянкою для забудови істотні особливості останніх, або, навпаки, не надав суттєвого значення регулюванню таких відносин. І в тому, і в іншому випадку має бути з’ясовано, чи підлягає ст. 413 ЦК України поширювальному тлумаченню.

Для відповіді на поставлене питання, на нашу думку, слід звернутися до положень ст. 11 ЦК України, яка встановлює загальний перелік підстав виникнення цивільних прав та обов’язків. При розгляді цього питання слід врахувати слушну думку, висловлену у літературі, згідно якій у цивільному праві є кілька рівнів встановлення підстав виникнення цивільних правовідносин: загальний, спеціальний і окремий. Так, загальний рівень встановлення підстав виникнення цивільних правовідносин належить до загальних засад цивільного права і встановлюється безпосередньо у ст. 11 ЦК України. Це найбільш широкий перелік таких підстав, що, власне, є найбільш близьким до доктрини юридичних фактів взагалі.

Спеціальний порядок виникнення цивільних правовідносин має підгалузевий або інституційний характер. Так, підстави виникнення права власності вказані у ст. 324 ЦК України.

Окремо регулюється набуття прав на речі, що обмежені у цивільному обігу. Так, згідно частини 2 ст. 164 ЦК України, види об’єктів цивільних прав, що можуть належати лише певним учасникам обігу, або перебування яких в обігу допускається за спеціальним дозволом, визначаються у порядку, встановленому законом. Спеціально врегульовано підстави припинення прав, зобов’язань тощо [246, с.140].

Принципово важливим є правило, згідно якому цивільні правовідносини можуть виникати із дій осіб, встановлених актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не встановлені цими актами, але породжують цивільні права і обов’язки за аналогією. Крім того, у ЦК України наголошується на відсутності вичерпного переліку підстав виникнення цивільних прав та обов’язків. Тобто, цивільні права та обов’язки виникають не лише за наявності прямо зазначених підстав, але також і з інших юридичних фактів [252, с.19].

Частина 2 ст. 11 ЦК України містить, в цілому, достатньо традиційний приблизний перелік юридичних фактів. Разом із тим, акценти дещо зміщені і наголошується на тому, що підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, передусім, є:

1) договори та інші правочини;

2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності;

3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі;

4) інші юридичні факти.

При цьому поняття «інші юридичні факти» охоплює такі різні категорії як правомірні (оголошення конкурсу, рятування, ведення чужих справ тощо) та неправомірні (безпідставне збагачення, створення небезпеки тощо) дії. До цього переліку належать також юридичні стани або ж акти цивільного стану, приписи закону, судові рішення, події тощо. Тому слід мати на увазі, що перелік підстав виникнення цивільних прав і обов’язків є лише орієнтовним і доповнюється конкретними нормами ЦК України (наприклад, глави про рятування, ведення справ, безпідставне збагачення тощо). Крім того, підставами виникнення цивільних прав і обов’язків можуть бути юридичні факти, котрі взагалі не згадані у ЦК України.

Слід зазначити, що, хоча у статті 11 ЦК України йдеться лише про підстави виникнення цивільних прав та обов’язків, але вказані у ній обставини можуть також спричиняти трансформацію вже існуючих цивільних правовідносин – їх зміну, припинення, призупинення тощо. Отже, точніше було б вести мову не про «підстави виникнення», а про «підстави виникнення, трансформації та припинення цивільних прав та обов’язків» [252, с.19].

Отже, згідно частини 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення прав та обов’язків є договори та інші правочини – найбільш поширені підстави перетворення абсолютних відносин у відносні.

Проте, варто звернути увагу на деяку непослідовність у відображенні співвідношення абсолютних і відносних прав. Перші є умовою реалізації других, хоча також можуть слугувати підставою для набуття абсолютних прав. Отже, спочатку має йтися про набуття прав самостійними діями суб’єктів цивільного права (виготовлення речі, заволодіння дарами природи тощо), потім вже про правочини, а потім – про договори [246, с. 141].

На другому місці вказано створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності. Цивільні права на літературні, художні твори виникають в силу самого факту їх створення, незалежно від того, чи ставив перед собою автор за мету їхнє створення. Цей вид дій належить до юридичних вчинків.

Інші наслідки передбачені нормами права при створенні винаходів. Результат творчої діяльності у цьому випадку має бути визнаний таким у порядку, передбаченому нормами права.

Але, слід зазначити, що йдеться лише про такі результати творчої діяльності, які: 1) відповідають принципам моралі і гуманізму; 2) є охороноспроможними; 3) є об’єктивно вираженими і доступними для сприйняття іншими особами.

Стосовно об’єктів промислової власності встановлені критерії патентоспроможності. Вони визнаються об’єктами права і права на них набуваються через процедуру патентування.

Третє місце відведене завданню майнової та моральної шкоди іншій особі. У подальшому в ЦК України йдеться про збитки та шкоду, які слугують підставами для виникнення цивільних прав на відшкодування перших і компенсацію других. У зв’язку з цим пропонується класифікувати цю підставу, виокремивши завдання збитку та заподіяння шкоди [246, с. 142].

Четвертим видом підстав є інші юридичні факти. Це можуть бути події (народження або смерть людини), певні природні або техногенні явища.

Цивільні права та обов’язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. Прикладом може слугувати ст. 1220 ЦК України, згідно якій смерть спадкодавця породжує спадкові правовідносини. Слід зазначити, що у цьому випадку має місце сукупність юридичних фактів: цивільно-правова норма (акт цивільного законодавства) та смерть особи. Але визначальним юридичним фактом у цьому випадку варто визнати все ж таки саме акт цивільного законодавства.

Специфічним видом правомірних дій, які тягнуть виникнення цивільних правовідносин, є адміністративні акти органів влади або місцевого самоврядування.

Адміністративні акти або акти управління характеризуються як акти підзаконної адміністративної нормотворчості, у яких містяться норми права і конкретизуються норми актів вищої юридичної сили, а також передбачається механізм їхньої реалізації; визначаються типові правила поведінки у сфері публічного управління тощо [198, с. 3].

Правові акти державного управління визначають як форми управлінської діяльності держави, як владні дії державних владно-розпорядчих органів[91, с. 210]. Таким чином, правові акти державного управління мають такі властивості: вони є діями компетентних органів, мають вольовий, державно-владний характер, використовуються для досягнення певної мети в ході здійснення завдань і функцій державного управління.

Нас ця категорія цікавить лише з точки зору визначення актів управління як підстав виникнення цивільних прав та обов’язків. На відміну від загальних вказівок закону, вони мають персоніфікований характер і стосуються лише зазначених у адміністративному акті осіб: особи, яка має право на надання їй певних прав чи підстав для їх реалізації та державного органу, чи органу місцевого самоврядування, який зобов’язаний це право надати.

Як зазначається в літературі, зазвичай, адміністративні акти, як підстави виникнення цивільних правовідносин, мають подвійні наслідки: як владно-розпорядчий акт і як легітимна підстава набуття права від особи публічного права. Так, при наданні соціального житлового приміщення у користування виданий на конкретне ім’я у встановленому порядку ордер є вказівкою власнику житла надати у користування зазначене житлове приміщення [246, с. 143].

У відповідності із ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов’язків можуть слугувати лише такі акти державних органів і органів місцевого самоврядування, котрі прямо передбачені законом у якості підстав динаміки суб’єктивних цивільних прав та юридичних обов’язків. Таким чином, можна стверджувати, що у сучасних умовах розвитку цивільного права роль адміністративних актів у динаміці приватно-правових відносин обмежується лише сферою прямої вказівки закону [13, с. 512].

Для цивільного права значення мають, передусім, акти державної реєстрації (фізичних осіб у якості суб’єктів підприємницької діяльності, юридичних осіб, прав на нерухоме майно і правочинів з ним, деяких договорів тощо), а також дозволи на право заняття певною діяльністю, акти про надання земельної ділянки тощо. Разом з тим, нерозуміння специфіки виникаючих відносин, предмету та методів регулювання спірних правовідносин  призводить на практиці до негативних наслідків, про що вже зверталась увага в літературі [116, с. 117; 105, с. 141; 116, с.81], проте навіть прийняття рішення Конституційного суду України 1 квітня 2010 року [176] не поставило крапку в питаннях розмежування юрисдикцій, якщо в спірних правовідносинах підставою виникнення цивільних прав та обов’язків був адміністративний акт. 

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права і обов’язки можуть виникати з рішення суду.

Прикладом може бути рішення суду про визнання особи такою, що безвісно відсутня (ст. 43 ЦК України), визнання особи померлою (ст. 46 ЦК України) тощо. Рішення суду може бути правовстановлюючим (визнання права власності), правоприпиняючим (визнання правочину недійсним), таким, що трансформує право (рішення про примусовий обмін жилого приміщення), правопоновлюючим (відміна рішення про визнання особи недієздатною)[41, с.34].

Згідно точці зору А.А.Добровольського і С.А.Іванової, судове рішення  є засобом примусової реалізації тієї правомочності, яка існує у позивача в реальній дійсності, завдяки юридичним фактам, що мали місце до суду і незалежно від суду. Заперечуючи значення судового рішення як  юридичного факту, вони вказували на наступні функції суду: останній повинен  точно встановити юридичні факти, які лежать в основі спірного правовідношення,  і правильно застосувати до цих фактів відповідну норму права, тобто суд повинен правильно розпізнати вказівку закону для даного конкретного випадку  і зробити правильні висновки про права і обов'язки сторін, що витікають з  спірного правовідношення [58, с. 80].

О.О.Красавчиков визнавав, що судове рішення є юридичним фактом не тільки в процесуальному, але і в матеріальному цивільному праві. Разом з тим він вважав, що юридичні наслідки наступають не тільки  через одне судове рішення, але через наявність  інших фактів, з якими воно утворює юридичний склад, а винесення... акту неможливо без наявності інших передумов руху правовідношення, зокрема, норм права і юридичних фактів допроцесуального (досудового) розвитку даного відношення. Таким чином, враховуючи, що суд приймає свої рішення на основі норм права і судові рішення є засобом  захисту прав, що виникли через юридичні факти до того, як почався цивільний процес, О.О.Красавчиков відзначав, що судове рішення входить в юридичний склад  здійснення правовідношення як одна з ланок і відображає особливу ступінь в розвитку суб'єктивного цивільного права [98, с. 133,138].

Як слушно зазначала М.А. Рожкова,  не сама діяльність (процес) по застосуванню права (або її останній етап – ухвалення рішення) є фактом, що породжує певні правові наслідки. Таким фактом є правозастосовчий акт-документ, що приймається управомоченним державним органом у встановленому для цього процесуальному порядку і відповідаючий ряду формальних вимог, інакше кажучи, акт застосування права. Дослідник підкреслювала,  що ставила на меті протиставити рішення як дію суду по підведенню підсумків судового розгляду і судове рішення як оформляючий підсумкову резолюцію акт-документ. Ці значення розглянутого поняття давно співіснують в теорії процесуального права, іноді настільки переплітаючись, що їх важко розмежувати. Судове рішення в будь-якому з названих значень – це елемент цивільного (арбітражного) процесу, отже, дане поняття – публічно-правове. На думку Рожкової М.А. немає підстав привносити у цивільне право (приватне право) понятійний інструментарій права публічного. Наука цивільного права зараховує судові рішення (як юридичні факти) до категорії юридичних актів. Під юридичним актом прийнято мати на увазі  офіційний письмовий документ, що породжує певні правові наслідки, який створює юридичний стан і направлений на регулювання суспільних відносин [45, с. 572]. Тому Рожкова М.А. робить висновок, що закріплення законодавцем в якості підстави виникнення цивільних прав та обов’язків «судового рішення» не зовсім точно відображає існуючу правову дійсність та правильнішим було б позначення цього юридичного факту, що породжує цивільні права і обов'язки, терміном «судовий акт» (документ, що оформляє рішення суду) [177, с.69].

В цілому погоджуючись з позицією М.А. Рожкової, логікою та обґрунтуванням, хотілось би внести в неї окремі уточнення.  Різниця між позиціями дослідників в дійсності залежить від кута, а точніше об’єкту та предмету дослідження. Цілком логічно, що коли йдеться про теорію правозастосування судове рішення буде розглядатися як акт правозастосування. При цьому слід зауважити, що навіть ЦПК України використовує термін «судові рішення» в двох сенсах – широкому та вузькому. Так, в широкому сенсі судові рішення включають всі види судових рішень незалежно від форми (наприклад, ч. 8 ст. 6, ст.14, 19, ч.4.ст. 31, 35, 36, 51, 60, 61, 81, 82, 85, 95, 130, 131 ЦПК України та інш.), а в вузькому сенсі йдеться саме про рішення суду як документ, який резюмує  розгляд справи по суті (ч. 6 ст. 18, 21, 27, 78, 122, ч. 7 ст. 147, ч. 9 ст. 153  ЦПК України ).  В теорії правозастосування йдеться про судове рішення в широкому сенсі і як про результат правозастосовчої діяльності. При цьому слід мати на увазі про різні наслідки, які можуть мати рішення суду.  Навіть такі процесуальні рішення як залишення позову без розгляду можуть породжувати наслідки матеріального характеру такі як перебіг строків позовної давності (ст. 265 ЦК України).  Оскільки в альтернативі може йтися про ухвалу суду, то ухвала суду про визнання мирової угоди, також породжує певні наслідки, інше питання  полягає в тому, що первинним в цьому випадку є воля сторін, які укладають між собою угоду, яка після визнання судом породжує цивільні права та обов’язки. На нашу думку, первинним є воля сторін, які досягають, певної згоди, а надає цій волі юридичне значення, в тому числі,  визначає процесуальні наслідки. Таким прикладом можуть бути ухвала суду по справі № 2-914/09, в якій суд в зв’язку з визнанням мирової угоди визнав право власності за позивачем та встановив порядок виконання ухвали суду, згідно з яким після набрання нею законної сили вона є підставою для реєстрації в ОМБТІ та РОН права власності за позивачем [241, 228].

В судовій практиці зустрічаються випадки, коли вирішуючи спір суд задовольняючи позовні вимоги встановлює права та обов’язки для учасників провадження. Так, рішенням Малиновського районного суду м. Одеси по справі № 2-1885/10 було відмовлено в задоволенні позову А.С.О. до В.Р.І., Малиновського РВ ОМУ ГУМВС України в Одеській області про усунення перешкод в користуванні, виселенні, вселенні,  третя особа на боці позивача Г.Л.П, про усунення перешкод в користуванні, виселенні, вселенні. Зустрічний позов В.Р.І. до А.С.О., Малиновського РВ ОМУ ГУМВС України в Одеській області, третя особа на боці позивача по первинному позову Г.Л.П. про визнання права користування було  задоволено. Визнано за В.Р.І. право користування житловою площею будинку № 30 по вул. О. в м. Одесі у вигляді приміщень 2-1 площею 10,2 кв.м;  2-2 площею 9,6 кв.м.,  який належить А.С.О. 

Як встановлено в судовому засіданні, та сторони цього не заперечують, що при вселенні (тобто за життя власника будинку В.С.Ф.) відповідачка вселилась та користувалась кімнатою 1-3. Оскільки право користування члена сім’ї власника має речовий характер, тобто пов’язане з річчю, а не з особою, то воно не припиняється зі зміною власника  (ст. 156 ЖК УРСР), а відповідно до п. 5  Постанови Пленуму Верховного суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12.04.1985 при розгляді спорів, що не врегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства. Наступна зміна цивільного законодавства не призвела до зміни в існуючих між сторонами правовідносин (ст. 405 ЦК України). Судом також встановлено, що на момент вселення позивачки, відповідачка зайняла інші приміщення з самостійним виходом (2-1, 2-2) та продовжила в них мешкати. Оскільки позивачка звернулася до суду 1.09.2009 року, а вселилась та зареєструвалась 27.01.2006 року, то суд вважає, що між сторонами склався фактичний порядок користування спірним домоволодінням, а спір виник щодо припинення права користування відповідачки. Разом з тим, за заявленими правовими підставами (усунення перешкод в користуванні власністю) первинний позов не може бути задоволений, оскільки не враховує, що право власності  відповідно до ст. 316 ЦК України зобов'язує, а власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов’язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Відповідно до ст. 402 ЦК  України речовим правом на чуже майно є право користування (сервітут), який встановлюється договором, законом, заповітом або рішенням суду. Первинне право користування жилою площею встановлено договором між колишнім власником та відповідачкою. Оскільки після його смерті виник певний порядок користування, зокрема між сторонами провадження, який через певний час оскаржений новим власником – набувачем за договором довічного утримання – позивачем, то суд вирішує спір відповідно до ч. 3 ст. 402 ЦК України та ст. 47 Конституції України.  

Крім того, суд враховує, що відповідно до ст. 157  ЖК УРСР членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) може бути виселено у випадках, передбачених частиною першою статті 116 цього Кодексу. Виселення провадиться у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. За наведених обставин первинний позов задоволенню не підлягає, а зустрічний підлягає задоволенню виходячи зі ст. 396 ЦК України, оскільки відповідачка має сервітутне право, та має право вимагати його встановлення в іншому обсязі з врахуванням зміни персонального складу мешканців в домоволодінні за спірною адресою.   

Рішення суду в цивільному процесі являє собою одночасно й акт підтвердження наявності чи відсутності між сторонами спору певних правовідносин, і наказ суду діяти відповідно до встановлених судом прав та обов’язків, і акт застосування норм права, і процесуальний документ установленої форми, і юридичний факт, який породжує, змінює чи припиняє правовідносини. Всі ці аспекти рішення суду органічно поєднані між собою і взаємообумовлені. Таким чином, можна дійти висновку, що сутність рішення суду являє собою сукупність властивостей та проявів, а всі вони доповнюють один одного та разом відбивають сутність цього багатогранного акта правосуддя.

Отже, рішення суду – це вольовий акт правосуддя в цивільному процесі, ухвалений судом іменем України у встановленому законом порядку в результаті здійснення правозастосовчої діяльності, який містить в собі наказ і підтвердження наявності або відсутності правовідносин, спрямований на охорону та захист прав, свобод і законних інтересів суб’єктів права і який має наслідком виникнення, зміну або припинення процесуальних, а в деяких встановлених законом випадках і матеріальних правовідносин[9, с.12].

Судові рішення, що набрали законної сили, обов’язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, – і за її межами.

Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права [168, с. 87].

Судові рішення – це акти правосуддя у справі, які ґрунтуються на встановлених у судовому засіданні фактах і застосуванні норм матеріального і процесуального права. Залежно від способу захисту права і правових наслідків, які вони викликають, судові рішення (як і позови) поділяються на види про присудження – до виконання (або утримання від виконання) певних дій; про визнання – наявності (або відсутності правовідносин (або юридичних фактів); конститутивні – і перетворення правовідносин.

Судовим рішенням підтверджується наявність або відсутність між сторонами правовідносин, є в ньому і елементи наказу, воно є актом застосування норм матеріального і процесуального права тощо. Але зазначені риси підкреслюють лише окремі властивості рішення, які не дають повного явлення про його суть.

У рішенні суду є елементи імперативного характеру, наказу, примусової сили держави, але суть його не в цьому. Застосування примусової сили державою – це специфічна гарантія, що забезпечує реалізацію права і відрізняє його від інших і соціальних норм. Одним з державних органів, який може застосовувати примусову силу, є суд. Актом діяльності суду на таке застосування є його рішення. Воно спрямоване безпосередньо на виконання заходів примусу. Особливо чітко вони виявлені у рішеннях про задоволення судом позову про присудження. У них суд від імені держави визначає для сторін виконання певних дій реалізації їх спірних правовідносин. Визначення для сторін таких дій – це і є наказ суду. Примусова сила судового рішення властива і рішенню про визнання. Вона опосередковується на різних суб'єктах неоднаково і залежить від процесуального становища суб'єкта правовідносин, від характеру заінтересованості його у наслідках вирішення справи.

У рішенні суду є також елементи декларативного характеру – підтвердження наявності або відсутності між сторонами спірних правовідносин, права чи факту, що має юридичне значення. Таке підтвердження правовідносин є обов'язковою передумовою для відображення у рішенні не тільки наказу, а й інших його властивостей. Для того, щоб суд вирішив передане на його розгляд правове питання і застосовував примусову силу, він спочатку повинен підтвердити наявність чи відсутність правовідносин, а потім винести наказ про здійснення суб'єктом матеріальних правовідносин певних дій.

Неправильним буде визначення суті судового рішення за допомогою застосованих ним способів захисту права, передбачених ст. 16 ЦК України, зокрема визнання права, поновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що його порушують; присудження до виконання в натурі, припинення або зміни правовідносин тощо.

Суть рішення суду зумовлюється метою і завданням цього процесуального акта. Визначення суті рішення суду тим, чим воно об'єктивно є у реальній дійсності серед актів органів суду та інших органів держави, стане можливим, якщо зважати на завдання цивільного судочинства, особливості правосуддя, його функції щодо застосовування норм права до фактичного складу правового питання, що було предметом дослідження суду, суб'єктивні та об'єктивні межі дії судового рішення. Судове рішення – акт правосуддя у цивільних справах, у зв’язку з чим визначення його суті невіддільно від завдань і мети правосуддя, на досягнення яких воно спрямовано, від його політичної, економічної і юридичної характеристики.

Ухваленням рішення завершується стадія судового розгляду. Отже, судове рішення є цивільним процесуальним актом, який підсумовує діяльність суду першої інстанції щодо розгляду і вирішення справи по суті. У рішенні відображається вся проведена судом діяльність щодо дослідження і оцінки доказів, встановлення юридичних, фактів, а також застосування норм права до конкретних правовідносин та їх суб'єктів.

Рішенням суду від імені держави усувається спір між сторонами і вирішується питання про захист прав та охоронюваних законом інтересів громадян, підприємств, установ і організацій, державних і суспільних інтересів. Рішенням реалізується владна воля держави – сторони присуджуються додержуватися певної поведінки щодо існуючих між ними правовідносин.

Судовим рішенням охороняється державний і суспільний устрій України, система господарства і власність.

У рішенні від імені України дається оцінка спірної вимоги "правовідносин та дій заінтересованих осіб.

Застосування у рішенні закону розкриває перед широкими масами населення зміст законів України, закріплює у свідомості громадян повагу до них і правопорядку, правил співіснування, виконує виховну функцію.

Отже, суть судового рішення у тому, що воно є основним і найважливішим актом правосуддя, ухваленим у передбаченому законом порядку ім'ям України і спрямованим на захист гарантованих Конституцією України прав, свобод та законних інтересів громадян й організацій, державних і суспільних інтересів, зміцнення законності і правопорядку, на запобігання правопорушенням, виховання громадян і посадових осіб на засадах поваги до Конституції, законів України, честі, гідності і рівності людини перед законом і судом [270, с. 232].

З наведеного випливає, що підставами виникнення суперфіцію можуть бути як обставини, вказані у ст. 413 ЦК України, так і інші юридичні факти, передбачені законом.

Отже, підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки і майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію, і заповіт, а також інші обставини, передбачені законом.

У тому разі, якщо спадкодавець виявив свою волю стосовно розпорядження спадковим майном у заповіті, застосування норм закону щодо розподілу майна виключається. Такий порядок спадкування має назву спадкування за заповітом. У літературі заповіт традиційно розглядали як особисте роз­порядження громадянина, а не фізичної особи, розуміючи під громадянином не саме громадянина України, а будь-яку фізичну особу, в тому числі й іноземця, і особу без громадянства.

В той же час заповіт як особливий цивільно-правовий правочин характеризується і цілою низкою специфічних ознак. Не можна не погодитися із висловленою в літературі думкою, що «дії особи щодо укладання заповіту юридично некоректно називати угодою», тому законодавець усунув таку правову ко­лізію саме введенням в ЦК нового терміна «правочин», який за своїм філологічним значенням не обумовлює обов'язок до­мовлятися кількох осіб.

По-перше, заповіт – це односторонній правочин, який вва­жається дійсним після того, як заповідач в установленому по­рядку і в належній формі виявить свою волю. Про складення заповіту заповідач може сповістити своїх спадкоємців чи інших зацікавлених осіб, а може і не знайомити їх зі своєю останньою волею, що ніяк не впливає на дійсність заповіту.

По-друге, особливість заповіту полягає в тому, що цей правочин настільки тісно пов’язаний з особистістю заповідача, що виключає його складання за допомогою представника чи довірителя.

По-третє, це розпорядчий правочин, оскільки шляхом скла­дання заповіту особа розпоряджається своїми правами та обов'яз­ками, наділяючи спадкоємців окремими з них чи позбавляючи їх. Якщо воля, яку виявляє заповідач, не пов’язана з розпоряд­женням належними йому правами та обов'язками, то не може бути і заповіту.

По-четверте, заповіт являє собою розпорядження на випадок смерті заповідача, тобто, безпосередньо правові наслідки, які пов’язані з реалізацією волі заповідача, настануть лише за не­одмінної умови – смерті заповідача. Зацікавлені особи не можуть оспорити заповіт, навіть якщо їм і став відомий його зміст, оскільки заповіт набирає сили лише після смерті запо­відача. Водночас заповіт не є умовним правочином. Та обста­вина, що він набирає сили лише за наявності певного складу юридичних фактів, є основним положенням такого правочину, а не додатковою обставиною, від якої він буде залежати.

Заповіт має відповідати загальним правилам щодо дійсності правочину, а саме:

заповідач повинен бути дієздатним на момент укладання заповіту;

зміст заповіту не повинен суперечити закону;

зміст заповіту має відображати дійсну волю заповідача;

заповіт має бути вчинено у визначеній законом формі;

умови заповіту мають бути здійсненними [78, с. 59].

Слід зауважити, що хоча й законодавство не встановлює спеціальної норми, що регламентує здійснюваність мети правочину, цю якість правильно визначено В.А. Рясенцевим, який вважав, що якщо в момент укладення правочину, мета не здійснювана, то правочин не має юридичної сили, та наводив приклад заповіту вкладу на користь особи, про смерть якої в момент складання заповіту вкладнику не було відомо [178, с.9].

Порушення вказаних умов може привести до визнання заповіту недійсним. Так, в справі № 2-3499/10 Малиновським районним судом м. Одеси визнано недійсним заповіт від 16.12.1997 року складений Н.Е.С. на ім’я Ч.А.В. та посвідчений П’ятою Одеською державною нотаріальною конторою,  згідно якого квартиру №6 в буд.№10 по вул.З. в м.Одесі Н.Е.С. заповіла Ч.А.В.; визнано за Н.О.В. право власності на квартиру № 6 в будинку №10 по вул. З. в м. Одесі; в зв’язку з тим, що як вбачається з акту посмертної судово-психологічної експертизи № 58-99 від 28.09.1999 року  Н.Е.С. не могла в повної мірі розуміти характер та значення її дій, керувати ними та передбачати їх наслідки. Як вбачається з акту амбулаторної посмертної судово-психіатричної експертизи № 490 від 03.07.02 р., наявність кола вказаних в акті захворювань перешкоджало Н.Е.С. розуміти значення своїх дій та керувати ними в момент складання заповіту [236].

Правове регулювання спадкових відносин, в числі яких можуть бути і відносини з приводу спадкування права користування чужою земельною ділянкою для забудови здійснюється за допомогою низки нормативно-правових актів. Основним джерелом спадкового права в Україні є Цивільний кодекс України. До 1 січня 2004 р. в Україні спадкові відносини врегульовувалися розділом VІІ «Спадкове право» ЦК України 1963 р., а розділ VІІІ цього Кодексу регулював відносини спадкування з іноземним елементом. У ЦК України спадковому праву відведено книгу шосту «Спадкове право», яка більш детально регламентує положення щодо спадкування, змінює підхід до порядку прийняття спадщини тощо. У ЦК України 1963 р. спадковому праву було присвячено 41 статтю (статті 524 – 564), а у новому ЦК – 93 (статті 1216 – 1308). Значне місце серед джерел спадкового права в Україні займають підзаконні акти, наприклад, Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України тощо [115-118]. Важливе значення для правильного застосування цих норм мають постанови Пленуму Верховного Суду України з роз’ясненнями про  практику застосування окремих норм спадкового права [164, 165].

Підставами спадкування у більшості держав Європи є заповіт та закон. Заповіт (testament, will) має переважне значення, тоді як закон (intestate succession) – застосовується у разі відсутності чинного заповіту або, коли заповіт охоплює тільки частину спадщини, або не охоплює інтереси осіб, які мають право на обов’язкову частку в спадщині, тощо. Зробивши аналіз поняття «заповіт», прийдемо до висновку, що «заповіт» розглядається у двох значеннях: по-перше, цим терміном названо юридичний документ, у якому відображається воля спадкодавця, а по-друге, це односторонній правочин, який укладається особою щодо розпорядження спадщиною після його смерті, і не вимагає зустрічного волевиявлення іншої особи; має особистий характер, оскільки висловлює волю заповідача і направлений на досягнення правових наслідків. У розумінні юридичної природи самого права заповідати немає єдності. На думку М. Агаркова [1, с. 69], право скласти заповіт є окремим виявленням цивільної правоздатності. Його критикував С.Братусь [19], який у питаннях співвідношення правоздатності і суб’єктивного права, під першим розумів абстрактну можливість, що належить будь-кому, а під другим – можливість здійснення правоздатною особою позитивних дій. Його підтримували О.Іоффе, Д.Чечот [85, с.21; 263; 122]. Аналізуючи точки зору цих науковців, вважаємо, що право заповідати – це суб’єктивне право, право фізичної особи, що гарантується державою, і особа може скористатись ним на власний розсуд. Від заповітів слід відрізняти договори про спадкування, в яких однією стороною є спадкодавець, а іншою – одна або декілька осіб, які мають право отримати майно спадкодавця після його смерті. На відміну від заповіту, який вступає в силу лише з моменту смерті заповідача, такий договір містить певні зобов’язання сторін і не може бути розірваний в односторонньому порядку [87, с. 55].

За відсутності заповіту, визнання його недійсним, неприйняття спадщини або відмови від її прийняття всіма спадкоємцями за заповітом, а також у разі неохоплення заповітом усієї спадщини право на спадкування за законом одержують спадкоємці відповідної черги [230]. Зокрема, у першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки. У другу чергу право на спадкування за законом мають рідні брати та сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері. У третю чергу право на спадкування за законом мають рідні дядько та тітка спадкодавця. У четверту чергу право на спадкування за законом мають особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім’єю не менш як п'ять років до часу відкриття спадщини [242]. У п’яту чергу право на спадкування за законом мають інші родичі спадкодавця до шостого ступеня споріднення включно.

У п'яту чергу право на спадкування за законом також одержують утриманці спадкодавця, які не були членами його сім’ї. Утриманцями слід вважати неповнолітню або непрацездатну особу (жінку, чоловіка при досягненні відповідно 55 і 60 років, інвалідів I, II і III груп), яка не була членом сім'ї спадкодавця, але не менш як п'ять років одержувала від нього матеріальну допомогу, що була для неї єдиним або основним джерелом засобів до існування.

 Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови має передбачати певні права і обов'язки сторін, котрі забезпечують здійснення суперфіцію. Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіцію у випадку наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов’язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, яка входить до складу спадщини.

Від підстав встановлення суперфіцію слід відмежовувати випадки перенесення його на нового суб’єкта, які можливі при укладанні договору між попереднім та наступним володільцями, в порядку спадкування, та за допомогою судової процедури, коли забудована ділянка нездатна до поділу.

Існуючий суперфіцій може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як оплатним, так і безвідплатним. Оплатним визнається договір, за яким сторона повинна одержати плату чи інше зустрічне надання за виконання своїх обов’язків. Безоплатним визнається договір, за яким одна сторона зобов’язується виконати свої обов’язки без якого-небудь зустрічного надання, що має майновий характер [143, с.15]. Укладення такого договору не вимагає погодження (чи узгодження його умов) з власником земельної ділянки та є для нього обов’язковим. Суперфіціарій не зобов’язаний сповіщати власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки у ЦК (на відміну правил про відчуження емфітевзису) не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки зобов’язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію.

Існуючий суперфіцій може також переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов’язаними між собою речовими правами, зазначені права в разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК не зазначений. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що суперфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови, і тому надто короткий строк суперфіціарного права не відповідає природі цього інституту, бо не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови [250, с. 408].

Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, то він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.

Суперфіцій припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та суперфіціарія. У цьому випадку суб’єкти права власності та речового права на чужу річ співпадають;

2) спливу строку права користування. Обов’язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіцію може бути передбачений у договорі про суперфіцій;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;

5) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК);

6) неможливості використання земельної ділянки для забудови (наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо);

7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію;

8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (частина 5 ст. 415 ЦК, пункт «а» ст. 143 ЗК);

9) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення суперфіція, вчиненій у такій самій формі як і договір про суперфіцій.

За рішенням суду суперфіцій може бути припинений також в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК України).

Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у ст. 416 ЦК України, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористувача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці будівель (споруд), що має робитися відповідно до положень ст. 417 ЦК України.

Правові наслідки припинення суперфіцію за бажанням сторін (співпадіння власника і суперфіціарія, відмови суперфіціарія від права користування тощо) або внаслідок спливу строку користування, визначаються домовленістю між власником земельної ділянки та суперфіціарієм. Така домовленість може мати місце вже при укладенні договору про суперфіцій. У такому разі вона має бути включеною у цей договір у якості його істотної умови.

Разом з тим, правові наслідки припинення суперфіцію можуть бути визначені за домовленістю сторін договору вже під час припинення відносин суперфіцію. Якщо сторонам не вдалося досягти домовленості, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо ж знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою може обрати один з таких варіантів:

1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;

2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);

3) постановити рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК України). У цьому разі фактично має місце встановлення права користування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію, який згідно ст. 416 ЦК України вже був припинений.

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість споруджених на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (частина 2 ст. 417 ЦК України), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України) тощо.

Незважаючи на те, що законодавець надав суду широкій вибір варіантів вирішення виниклої суперечки, слід зауважити, що всі спори судом вирішуються з врахуванням принципу диспозитивності та змагальності процесу, який притаманний цивільному процесу (ст. ст. 10,11 ЦПК України), що означає вирішення спору в межах заявлених стороною предмету та підстав позову з врахуванням зібраних по справі доказів. При цьому кожна сторона повинна довести ті обставинами, на які вона посилається як на підстави своїх вимог та заперечень (ст. 60 ЦПК України). В сучасних умовах реалізація цього принципу суттєво ускладнена через низку обставин, про які вже зазначалось в літературі [113, с.43]. Так, невірна кваліфікація спірних відносин та вибір способу захисту, який не відповідає специфіці виниклих між сторонами правовідносин, призводить суд до необхідності відмовити в задоволенні заявленого позову та роз’ясненні права на звернення до суду з іншим позовом [233, 232]. Тому не зупиняючись на цьому детально зазначимо, що ця проблема тільки загострилась в умовах зміни процесуального законодавства, а багато питань проблемних в судовій практиці так і залишились проблемними [109, с. 41; 115, с.85].

 

 

3.4. Договір як основна підстава виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

 

 

Договір про надання земельної ділянки під забудову є основною підставою виникнення права користування чужою земельною ділянкою у зазначених цілях. Однак вказаний договір не передбачений спеціально чинним цивільним законодавством України, у зв’язку з чим виникає питання про його характерні ознаки, зміст, особливості укладення, зміни та припинення тощо. Тому на даних питаннях доцільно зупинитися докладніше.

Серед загально-договірних положень визначальне місце безумовно належить визначенню поняття договору за ЦК України, яке було відсутнє у ЦК УРСР. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є «домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків». Не можна стверджувати, що наведене визначення є абсолютно новим для юридичної науки, адже до прийняття нового ЦК в юридичній доктрині сформулювалися досить усталені погляди на поняття цивільно-правового договору [14, с.5].  

У цивільному праві договір прийнято визначати як угоду сторін, спрямовану на виникнення, зміну і припинення цивільних правовідносин [195, с.27].  Таке визначення договору дається ще в дорадянській юридичній літературі. Наприклад, Г.Ф. Шершеневич визначав договір як угоду двох або більше осіб, спрямовану на встановлення, зміну або припинення юридичних відносин [269, с.80]. Схоже визначення договору наводить і Д.І. Мейєр: «Договір (contractus, pactum) є угодою двох або кількох осіб, яка породжує право на чужу дію, що має майновий інтерес». О.С. Іоффе зазначав, що під договором іноді розуміють власне зобов’язання, що виникло з такої угоди, а в окремих випадках цей термін визначає документ, який фіксує акт виникнення зобов’язання згідно з волею всіх його учасників [84, с. 543]. Брагинский М.И., Витрянский В.В. наголошують, що “Договір звичайно трактується як двох чи багатостороння угода”[17, 296]. Але зведення договору тільки до правочинів навряд чи правильно. “Правочин” визначається як вольова і правомірна дія, безпосередньо спрямована на досягнення правового результату, а саме на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків [249, с. 117].

Договір у якості правочину характеризують наступні ознаки:

1) за своєю правовою природою договір-правочин є юридичним фактом. С.С. Алексєєв визначає, що юридичним фактом є конкретна життєва обставина, з якою юридична норма пов’язує виникнення, зміну або припинення правових наслідків (правовідносин)[5, с. 63]. Як вбачається, не будь-яка обставина є юридичним фактом. Для того, щоб будь-яка життєва обставина  набула значення юридичного факту, необхідно, щоб вона володіла певними властивостями, якими є: а) здатність породжувати, змінювати, припиняти правовідносини, зокрема господарські; б) передбачуваність в правових нормах; в) зв’язаність передбачених в правових нормах життєвих обставин з виникненням, зміною та припиненням  правовідносин. При цьому необхідно звернути увагу на дійсність факту, яка полягає в тому, що факт проявляє дію та тенденцію. Факт причинено обумовлений, і він сам викликає дещо, що в сутності є іншим, ніж факт, що його викликав [138, с.14];

2) договір – це вольовий акт, при чому в договорі втілюється спільне волевиявлення  сторін. Таке волевиявлення сторін повинно бути виражено у  певній формі;

3) суб’єктами, які вправі укладати договір, можуть бути фізичні та юридичні особи, які наділені відповідною право- та дієздатністю (правосуб’єктністю);

4) договір спрямований на набуття, зміну або припинення прав та обов’язків;

5) правова ціль договору-правочину «має бути досяжною та законною»;

6) як і будь-який правочин, договір є правомірною вольовою дією.  «Правомірність правочину означає, що він є юридичним фактом, який породжує ті правові наслідки, наступу яких бажають сторони і які відповідають вимогам закону» [248, с. 320].

Іншу точку зору було висловлено Р.О. Халфіною. Вона виступала одночасно і проти твердження, начебто договір – взаємна угода, і проти того, що договір – згода сторін, спрямована на виникнення, зміну або припинення цивільних правовідносин. Р.О. Халфіна вважала, що в поняття договору крім узгодження волі двох чи декількох осіб повинні бути включені їхні взаємні цивільні права й обов’язки. При цьому вона звертала  увагу на те, що права й обов’язки, прийняті на себе кожною зі сторін, як правило, різні, але вони повинні бути взаємно погоджені, повинні у своїй сукупності дати єдиний правовий результат [206, с.50].

Договори належать до того різновиду юридичних фактів, що іменуються правочинами, а тому є діями громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Серед інших правочинів договір виділяється тільки однією ознакою: він являє собою двох чи багатосторонній правочин, тобто угода двох або більш осіб. У цій якості договір протистоїть одностороннім правочинам, прикладами яких можуть бути, зокрема, і емісія цінних паперів, і заповіт. Усі ці правочини належать до числа односторонніх, оскільки для їх здійснення відповідно до закону, інших правових актів необхідно і досить вираження волі однієї сторони. За своєю структурою цивільно-правовий договір становить систему правових зв’язків між його учасниками, їх дії в межах визначеного періоду часу, спрямовані на досягнення певного результату.

Як двох або багатосторонній правочин, договір характеризується своїми видовими ознаками. По-перше, на відміну від одностороннього правочину, який є дією (волевиявленням) однієї сторони (особи), у договорі виявляється воля двох або кількох сторін (осіб). По-друге, договір є взаємним, погодженим за змістом волевиявленням двох або кількох сторін, спрямованих на досягнення спільного для них правового результату. Договір спрямовано на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов’язків [121, с. 15].

Визначення цивільно-правового договору через правочин має ряд важливих юридичних наслідків [55,с 98; 54, с. 138]: 1) поняття договору в цьому випадку звужується до значення юридичного факту[68, с. 1]. Сама по собі угода сторін – ще не договірне відношення між ними. Вона лише має на меті встановлення такого; 2) договір вважається укладеним, коли між сторонами, у належній  у необхідних випадках формі, досягнуто згоди по всіх істотних його умовах. У даному випадку маються на увазі угоди, що належать в цілому до договорів певного виду (купівлі-продажу, позики, найму жилого приміщення і т.ін.), а не до окремих прав і обов’язків, що складають лише елементи таких договорів.

У літературі слушно зазначалося, що термін “договір” звичайно використовується для позначення двох чи багатосторонньої угоди; правовідносин; документа, що фіксує волевиявлення сторін; особливого виду нормативного акта (типовий договір); зразкової форми угоди [25, с.73].

З метою аналізу поняття та змісту договору про встановлення сервітуту представляється необхідним звернутися до досвіду дослідження договору про встановлення сервітуту, який є дещо більш повно врегульованим в українському законодавстві, а відтак і краще дослідженим у вітчизняній цивілістиці та науці земельного права. Однак при цьому із зазначеного договору маємо запозичити лише ті рішення, які прийнятні для договору про надання земельної ділянки з метою використання її під забудову іншою особою.

Відповідно до частини 2 ст. 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Таку саму можливість встановлення сервітуту передбачає ст. 100 ЗК України.

Оскільки спеціальних вимог щодо порядку укладення договору сервітуту законодавством не встановлено, зі змісту частини 1 ст. 100 ЗК України випливає, що з ініціативою про встановлення сервітуту виходить особа, яка має потребу у використанні чужої земельної ділянки.

Договір повинен містити дані щодо місцезнаходження, кадастрового номера, цільового призначення, правового режиму земельних ділянок, їх площі. Площа і межі земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, встановлюються за згодою сторін і визначаються погодженим відповідно до законодавства кадастровим планом.

Оскільки на земельну ділянку, щодо якої встановлюється сервітут, можуть мати права треті особи, власник земельної ділянки повинен попередити іншу сторону про права третіх осіб на земельну ділянку, в тому числі про укладений договір оренди земельної ділянки.

У випадку, коли земельна ділянка, відносно якої встановлюється сервітут, надана в оренду, то укладання договору сервітуту можливе виключно з письмової згоди орендаря на умовах цього договору з обов'язковим попереднім внесенням змін та доповнень до договору оренди. Зміни та доповнення до договору оренди повинні відповідати умовам договору сервітуту [197, с.32].

На нашу думку, наведені положення стосовно укладення договору про встановлення сервітуту в порядку аналогії закону можуть бути застосовані і при укладенні договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Слід лише пам’ятати про відмінності між сервітутами та суперфіцієм. Зокрема, як зазначалося, суперфіцій може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором. Сервітут же окремо не відчужується, а тільки разом із правом на земельну ділянку: до покупця земельної ділянки вона як предмет договору переходить разом із установленими щодо неї сервітутами – правом проходу через цю ділянку, прогону худоби тощо [196, с. 29].

У літературі підкреслюється важлива для практиків річ, що суб’єктом, який встановлює суперфіцій, може бути лише власник земельної ділянки (ст. 413 ЦК України).

Відповідно до частини 4 ст. 413 ЦК України надання земельної ділянки під забудову може бути здійснене на визначений або на невизначений строк, окрім випадків коли мова йде про землі, що перебувають у державній чи комунальній власності. Якщо ділянка надається на визначений строк, то у договорі повинен бути точно визначений цей строк, тобто, строк дії договору. Стосовно суперфіцію, встановленого на визначений строк, у ЦК України не визначений мінімальний строк, на який може бути встановлений суперфіцій, так само як і його максимальний строк. Виключення стосується лише земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, строк передання яких в користування для забудови не може перевищувати 50 років. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що суперфіцій є речовим правом, що встановлюється з метою забудови, і тому надто короткий строк не буде відповідати природі цього інституту і не дасть можливість сторонам реалізувати власні інтереси щодо зведення та користування будівлею (спорудою) на наданій у користування земельній ділянці [255, с. 256]. Після закінчення строку договору його дію може бути продовжено за домовленістю сторін, про що вони повідомляють одна одну у письмовій формі. Продовження строку договору оформляється додатковою угодою, яка також підлягає реєстрації. На нашу думку, мінімальний строк, на який може бути встановлений суперфіцій, не повинен бути меншим за 15 років.

Користування чужою земельною ділянкою може бути платним або безоплатним. Встановлення права користування ділянкою для забудови тягне за собою обмеження прав власника (користувача) земельної ділянки і може відповідно зменшити його прибуток. Тому сторони можуть домовитись про певну суму договору. Як правило, розмір плати за земельну ділянку розраховують на один рік. Договором повинні бути визначені дата, порядок, форма внесення плати.

Як прийнято вважати в науці, відплатними є договори, в яких дія однієї особи компенсується відповідною дією іншої. В безвідплатних договорах дії сторін взаємно не компенсуються [195, с. 398].  М. І. Бару, досліджуючи поняття і зміст відплатності в цивільному праві, зазначає, що під відплатністю розуміють взаємну і зустрічну дію (надання), що має матеріальний зміст, хоча й нерівний у вартісному виразі, а також наявність прямого зв’язку між витраченими коштами та отриманими результатами [12, с. 48].

На відміну від М. І. Бару О. М. Садиков вважає, що під відплатністю в цивільному праві розуміють отримання конкретних майнових вигод учасниками договору [180, с.90]. Іноді в юридичній літературі можна знайти інше визначення відплатності, – відплатність охоплює угоди, за якими сторони роблять свій грошовий або майновий внесок для досягнення поставленої господарської мети і отримують вигоду, а також користь від внесків і діяльності інших учасників договору [126, с.93].

Оскільки ЦК України не встановлюється порядок внесення зазначеної плати, її періодичність та розміри, ці положення мають бути обов’язково обумовлені у договорі суперфіцію. Крім цього, враховуючи те, що у п. 1 ч. 2 ст. 414 ЦК України йдеться про можливість передбачити у договорі право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, таку можливість, на нашу думку, слід оговорити у договорі окремо.

Для практичного застосування суперфіцію при формулюванні загальних умов договору пропонуємо визначати мету договору [72], що надасть можливість в майбутньому, при припиненні суперфіцію за спливом строку, визначити правові наслідки такого припинення.

При формулюванні предмету договору слід детальніше встановити вимоги щодо характеристик нерухомого майна, яке повинно бути збудоване, тобто цільове призначення, площу, поверховість, здійснення благоустрою та інші технічні характеристики, які будуть основою для подальшого проектування та будівництва, тобто своєрідне «технічне завдання» для користувача.

Серед обов’язків користувача необхідно визначити конкретний термін проектування та будівництва, тобто дату, коли проект повинен бути представлений для узгодження із землевласником та направлений відповідним державним органам для отримання узгоджень та дозволів, термін початку та закінчення будівництва. При цьому не варто надто детально передбачати терміни виконання етапів робіт з огляду на складність та непередбачуваність процесу отримання узгоджень та інших обставин. Достатньо визначити, що датою початку використання земельної ділянки є, наприклад, дата укладення договору. Користувач повинен надати відповідний проект на узгодження землевласнику до конкретної дати, датою закінчення будівництва вважати дату затвердження місцевими органами влади акту державної комісії про прийняття об’єкта до експлуатації, що повинно бути здійснено не пізніше визначеної дати. А далі уявити собі, що суперфіціарій – це підрядник, що будує майно, яке, можливо, в подальшому буде передано у власність землевласника. Тому не зайве вказати про будівельні норми та правила та можливість розірвання договору, якщо умови договору не виконуються.

Доцільно передбачити у договорі суперфіцію й обсяги використання земельної ділянки землевласником поряд із користувачем. Наприклад, щодо встановлення земельних сервітутів, або неможливість такого встановлення. Потребує практичного визначення момент переходу права власності на будівлю (споруду), або земельну ділянку до інших осіб. Незважаючи на те, що згоди протилежної сторони договору при цьому не потрібно, але доцільно передбачити в договорі порядок сповіщення сторони про вчинені  правочини. Визначення в договорі такого порядку зніме питання щодо плати за користування від нового користувача та інші конфліктні ситуації.

Строк договору суперфіцію пропонуємо визначати, або встановлювати як “постійне” користування, оскільки невизначеність строку може бути приводом для невиправданих збитків у разі одностороннього припинення дії договору[216, с.39].

Тут може виникнути певна проблема, оскільки постійний характер землекористування в даному випадку суперечить положенням земельного законодавства, якими визначено обмежене коло осіб, які можуть бути суб’єктами права постійного користування земельною ділянкоюp [15, с.60]. Вважаємо, що у ЗК України має бути внесена відповідна зміна стосовно цієї категорії осіб, які мають право забудови на чужій земельній ділянці.

Крім зазначеного, потрібною, на наш погляд, є державна реєстрація даного договору, оскільки речові права на нерухомі речі підлягають такій реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень. Введення держаної реєстрації є однім способів контролю з боку держави над певними видами правочинів, зокрема з нерухомим майном. Разом з тим, з державною реєстрацією прав пов’язано не виникнення прав, а їхнє підтвердження, тобто вона має не правовстановлювальний, а правопідтверджуючий характер. ЦК України  щодо нерухомого майна встановлює момент виникнення права власності на нерухоме майно за договором  держаною реєстрацією (ст. 210, 334, 640). При цьому відбулося змішування моменту укладення правочину з його нотаріальним посвідченням щодо нерухомого  майна, що призвело до того,  що Верховний суд України в п. 13 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від  06.11.2009р., в якому він вказав, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Такий висновок Верховного суду було зроблено на базі відповідного узагальнення практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008 року, в якому судам рекомендувалось, пропонувалось перевіряти дотримання сторонами вимог, які є необхідними для чинності правочину (частини 1 – 3, 5, 6 ст. 203 ЦК), а також враховувати зазначені вище положення щодо застосування ст. 220 ЦК та відмовляти в задоволенні заяви про видачу виконавчого документа на підставі п. 7 ч. 6 ст. 56 Закону від 11 травня 2004 р. N 1701-IV «Про третейські суди» у разі прийняття третейськими судами рішень про визнання дійсними правочинів, які підлягають державній реєстрації.

Таким чином, запобігаючи численним порушенням, які на жаль пов’язані зі функціонуванням третейських судів, Верховний суд України слушно в узагальненнях звернув увагу суду на вищевказане.  Власно кажучи законодавець приймаючи закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності третейських судів та виконання рішень третейських судів» № 1076-VI, 05.03.2009р. та виключивши з компетенції третейських судів спори щодо нерухомого майна, включаючи земельні ділянки, заблокував низку схем, де опосередковано за допомогою рішення третейських судів власники позбавлялись свого нерухомого майна [234]. Проте на момент видання відповідної постанови надання роз’яснення в редакції постанови без відповідного посилання на  зловживання, які обумовили необхідність надання роз’яснення, негативно вплинуло на практику правозастосування. Тим більш, що питання про момент виникнення права власності та пов’язаність його з державною реєстрацією такого права особливо актуальний для цілої категорії цивільних  справ – спори, що виникають зі спадкових відносин. Їх аналіз свідчить, що пов’язувати виникнення права власності у спадкоємця  на нерухоме майно, яке увійшло у спадкову масу, виключно з моментом державної реєстрації цього майна, як це передбачено  ч.2 ст. 1299 ЦК України не враховує всього різноманіття життєвих ситуацій, які базуються на фактичному прийнятті спадщини, що прямо передбачено законом  варіант здійснення права на спадкування (ч. 3 ст. 1268 ЦК України) [231, 229, 235]. Не заперечуючи по суті обов’язок особи оформити свої спадкові права на нерухоме майно (ст. 1297 ЦК України), що без сумніву встановлено законодавцем з метою запобігання створення невизначеності в правовідносинах та забезпечує здійснення функції контролю держави за обігом нерухомого майна, особливо житла, яке є важливішим соціальним та економічним благом, слід зауважити, що правовий  статус особи, яка фактично прийняла спадок у вигляді нерухомого майна, але його не оформила, за формальною логікою законодавця  знаходиться між власником та володільцем. Цій невизначений стан змінюється коли особа, захищаючи свої права звертається до суду, а останній, надаючи їй захист відповідно до ст. ст. 16, 392 ЦК України з посиланням на відповідну правову підставу (спадкування), визнає його власником нерухомого майна. Якщо проаналізувати судову практику з цього приводу, то знайти хоч одне рішення, де б суд захищав володіння спадкоємця як самостійне речове право, констатуючи, що право власності не виникло, неможливо. При цьому в окремих випадках судді не розрізняють підстави виникнення права (тобто спадкування) та наступне оскарження цього права на загальних підставах (наприклад перешкоджання в користуванні), що призводить до хибного висновку про зловживання правом на звернення до суду та відсутність цивільного спору.

 

 

3.5. Місце суперфіцію серед прав на земельні ділянки за чинним законодавством України.

 

 

З метою виявлення специфічних ознак суперфіцію представляється необхідним визначити його місце в системі прав на чужі речі за законодавством України. Деякими науковцями зіставляються оренда та суперфіцій, внаслідок чого навіть пропонується розглядати їх як такі, що регулюють однакові питання. Зокрема, у одному з коментарів глави 34 Цивільного кодексу України [139] автори ототожнюють оренду землі під забудову із відносинами суперфіцію, тобто розглядають положення ст.ст. 413 – 417 ЦК України як загальні по відношенню до норм закону України «Про оренду землі». Слід зазначити, що дійсно, суперфіцій має багато спільного із орендою землі з правом забудови. Але норми, які регулюють оренду землі під забудову, не вирішують всіх питань користування земельною ділянкою, які виникають як у власника збудованого на чужий землі майна, так і у власника земельної ділянки.

Проаналізуємо відносини оренди та суперфіцію з метою встановлення їх спільних та відмінних рис. Користування чужою землею для забудови характеризує право забудови не з достатньою повнотою і ясністю, оскільки користування чужою землею для забудови і у вказаному сенсі може бути змістом інших правовідносин, відмінних, однак, від права забудови за своєю юридичною природою.  Так, найм надає орендарю право збудувати на чужій землі житлову чи іншу споруду і користуватися нею на час оренди. Однак, при всій подібності користування землею на підставі оренди с правом забудови, останнє суттєво відрізняється від неї: оренда породжує тільки зобов’язальне право, тоді як право забудови є право речове[130, с. 58].

Договір оренди є відплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов’язків по передачі майна у володіння й користування орендареві повинен одержати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір оренди є двостороннім, оскільки кожна зі сторін цього договору (орендодавець і орендар) має обов’язки на користь іншої сторони й уважається боржником іншої сторони в тому, що зобов’язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором у тому, що має право від неї вимагати. Більше того, у договорі оренди мають місце два зустрічні обов’язки, однаково істотні й важливі: обов’язок орендодавця передати орендареві майно у володіння й користування й обов’язок орендаря вносити орендну плату, які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними[18, с.438].

Зустрічаються непоодинокі випадки, коли орендодавець, який передав в оренду земельну ділянку під забудову та подальшу експлуатацію будівлі (як правило, органи місцевої влади), намагається застосувати до орендаря, який не збудував об’єкт на протязі трьох років, правові норми, які регулюють суперфіцій, навіть якщо в договорі оренди не був встановлений строк для забудови. Обґрунтуванням слугує пункт 4 частини 1 статті 416 ЦК України, де встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Але така позиція видається хибною та не може застосовуватись до договорів оренди.

Діюче законодавство регулює відносини щодо користування земельними ділянками за допомогою декількох нормативних актів, серед яких Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України, Закон України «Про оренду землі» та ін.

Стаття 792 ЦК України визначає поняття договору оренду земельної ділянки, а саме, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Частина 2 зазначеної статті носить відсильний характер і встановлює, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.   Таким Законом, головним чином, виступає Закон України «Про оренду землі».  Відповідно до ст. 1 вказаного Закону  оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.  

Слід зазначити, що Земельний кодекс України досить детально підходить до визначення прав користування земельними ділянками, глава 15 якого присвячена регулюванню цих відносин. Земельний кодекс України у статті 92 встановлює право постійного користування земельною ділянкою. Відповідно до цієї статті право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. ЗК України встановлює специфічне коло суб’єктів, які мають право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності: а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації; в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності.  Окрім права постійного користування земельною ділянкою ЗК України передбачає право оренди земельної ділянки. Стаття 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Таке формулювання повністю ідентичне визначенню, яке міститься в ст. 1 Закону України «Про оренду землі». В якості суб’єктів оренди землі ст. 93 ЗК України визначає громадян та юридичних осіб України, іноземних громадян і осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародні об’єднання і організації, а також іноземні держави. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою – не більше 50 років. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки – на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). В свою чергу Закон України «Про оренду землі» визначає, що суб’єктами оренди землі можуть бути громадяни та юридичні особи, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави. Стосовно ділянок, що перебувають у державній власності, орендодавцями є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Територіальні громади реалізують повноваження власника безпосередньо або через органи місцевого самоврядування та утворювані ними органи [277, с.185].

Відповідно до ст. 773 ЦК України, яка регулює загальні правовідносини з найму (оренди), встановлено, що наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. За договором оренди землі, згідно ст.15 закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року №161 (зі змінами та доповненнями) [167], цільове призначення земельної ділянки є істотною умовою договору оренди.

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, в тому числі однією з категорій є землі житлової та громадської забудови. До цих земель (ст. 38 ЗК України) належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. Але слід зазначити з цього приводу, що цільове призначення земельної ділянки і ціль договору оренди землі – поняття не тотожні. Якщо договором оренди передбачено право орендаря збудувати відповідну нерухомість на наданій в оренду земельній ділянці відповідно до цільового призначення, наприклад, «...для будівництва та експлуатації торговельного центру...», це означає лише його право, але не обов’язок, використати її на протязі дії договору оренди в рамках цільового призначення.

У літературі зазначалося, що запереченням цієї тези може бути положення ст. 25 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої орендар зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди. Тому ці строки можливо встановити як додаткові умови договору, надавши їм статус істотних. Але виникає низка питань: 1. А якщо такі строки в договорі оренди не встановлені чи можливе визнання його недійсним? 2. Що можливо вважати «початком використання земельної ділянки» – початок проектування, укладення договорів підряду, отримання дозволу на початок будівельних робіт або безпосереднє їх здійснення? 3. Як бути в тому випадку, коли забудовником сплачено за виконання будівельних робіт, а вони з вини підрядника не виконані? 4. Чи може вважатися початком використання земельної ділянки факт сплати авансового внеску за будівельні роботи, без фізичного початку цих робіт? 5. Та головне: що робити із будівлею, тобто з нерухомим майном орендаря, коли строк договору оренди земельної ділянки сплине? Відповідей на перелічені запитання чинне орендно-земельне законодавство не надає. Не дає однозначної відповіді й судова практика. У рішеннях стосовно розірвання договору оренди у разі невиконання орендарем обов’язків щодо використання земельної ділянки за призначенням, суд визначає, що орендар, відповідно до ст. 25 закону України «Про оренду землі» зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі [162], тобто знов-таки відповідно до «додаткових» умов [216, с. 37].

Вочевидь, умови щодо встановлення строків початку використання земельної ділянки за законом не є істотними для договору оренди земельної ділянки. Навіть, якщо в договорі оренди передбачений зменшений розмір орендної плати на термін будівництва, але умовою договору оренди не передбачений обов’язок орендаря збудувати в конкретно визначений договором термін відповідну нерухомість, орендодавець не має права вимагати дострокового розірвання договору за причиною недодержання орендарем строків будівництва. Цієї ж думки дотримується й державний комітет по земельних ресурсах, який у листі від 17 травня 2007 року за № 6-8-865/485 роз’яснив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Зазначена норма застосовується виключно до договору суперфіцію та є, підкреслюємо, його істотною умовою. Тому, як визначено в листі, направлення клопотань до органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування стосовно припинення права користування земельною ділянкою здійснюється лише за умови наявності у договорі оренди певного виду обмеження у використанні земельної ділянки (наприклад, обов’язковість забудови відповідно до термінів, визначених у договорі оренди) як додаткових умов до договору.

Таким чином: для того, щоб зобов’язати користувача (у тому числі, орендаря) у визначений термін збудувати відповідні споруди, треба використовувати правову конструкцію суперфіцію, тобто покласти на нього чіткий обов’язок збудувати визначені споруди з відповідними показниками та встановити конкретний строк будівництва. Але в цьому випадку йдеться про поєднання в одному договорі елементів різних договорів відповідно до ч.2 ст. 628 ЦК України – договору оренди та договору суперфіцію, а також договору будівельного підряду, оскільки оренді не притаманні нюанси, які пов’язані з процесом будівництва[216, с.38].

Статті 95 та 96 ЗК України регулюють права та обов’язки землекористувачів відповідно, які, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;  в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об’єкти, а також інші корисні властивості землі; г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Землекористувачі зобов’язані: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Законом можуть бути встановлені інші обов'язки землекористувачів. 

Стаття 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» встановлює права та обов’язки орендодавця та орендаря. Не вдаючись до детального аналізу всіх прав та обов’язків цих суб’єктів, зупинимось лише на тих, що цікавлять нас з точки зору порівняння інституту оренди та суперфіцію. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;  своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобов’язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;  попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди. Орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар земельної ділянки зобов’язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.   Глава 16-1 ЗК України регулює відносини щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

Щодо підстав припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) ЗК України у частині 6 цієї статті визначає їх як: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку, на який було надано право користування; 3) викупу земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю в разі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб; 4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть бути припинені за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. 

Закон України «Про оренду землі» у статті 31 визначає наступні підстави для припинення договору оренди: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Ще одним інститутом, який представляє інтерес з точки зору дослідження особливостей суперфіцію є земельні сервітути, яким в ЗК України присвячена глава 16. Відповідно до ст. 98 ЗК України право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений. Підстави встановлення сервітуту визначені ст. 100 ЗК України. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:  а) поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут; в) рішення суду про скасування земельного сервітуту; г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут; ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років; д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках: а) припинення підстав його встановлення; б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Іноді суперфіцій порівнюють (разом із емфітевзисом) з земельними сервітутами. Схожість земельних сервітутів та суперфіцію полягає в тому, що ці права стосуються земельних ділянок, вони є речовими правами, правами на чужі речі, тобто коли особа, яка не є власником земельної ділянки, так чи інакше користується нею.

Відповідно до ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду [230].

Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Сервітут припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

2. Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.

3. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

Розбіжності між суперфіцієм та сервітутом полягають в наступному:

- якщо земельні сервітути надають можливість особі користуватися земельною ділянкою лише для окремих потреб (наприклад, для проходу через чужу земельну ділянку), то суперфіцій є тотальним правом на земельну ділянку, тобто поширюється на неї повністю;

- характерною рисою суперфіцію є його призначення. Носій суперфіцію має лише право забудови чужої земельної ділянки;

- істотною рисою відмінності є також правовий режим нерухомості за суперфіцієм, адже, використовуючи своє право на забудову, носій суперфіцію стає власником будівель;

- суперфіцій може бути самостійним об’єктом прав, його можна відчужувати за договорами. Так само він може переходити у спадщину, внаслідок чого спадкоємці забудовника набувають не тільки право власності на нерухомість, а й відповідне право спадкодавця на земельну ділянку;

- суперфіцій наближується до земельних сервітутів за речовою природою, а до орендних відносин – за можливістю користування всім чужим майном, а не лише тільки для певного напрямку його використання[196, с.31].

Однак правове регулювання відносин суперфіцію не є досконалим, тому, на нашу думку, або потребує подальшої детальної правової розробки в окремому законодавчому акті, або ж удосконалення існуючих норм. Якщо розвиток законодавства піде у цьому напрямку, обов’язок забудовника, через визначений час передати збудоване майно власнику земельної ділянки, може стати в майбутньому головною відмінністю правовідносин за договором суперфіцію від відносин за договором оренди, та основною метою суперфіцію. Наприклад, зустрічаються випадки, коли фізична особа – власник приватизованої земельної ділянки або власник землі – юридична особа не має необхідних коштів на будування сучасного житлового будинку чи комерційної нерухомості. Але має бажання залишити щось нащадкам або в майбутньому отримати сучасний торговельний центр у гарному місці.

Зараз така проблема вирішується власниками землі із залученням кредитних коштів фінансових установ, або коштів орендарів, шляхом покладення на них обов’язку щось збудувати або добудувати.

Проте, вказані прийоми мають низку істотних недоліків. У першому випадку – це необхідність сплачувати проценти за користування кредитними коштами, нести інші ризики кредитних операцій, постійна нестача коштів та «головний біль» будівництва. У другому випадку – супротив орендарів у зв’язку із намаганням забезпечити собі гарантії у разі дострокового розірвання договору або продовження строку його дії, та можливість визнання за орендарем права власності на збудований або прибудований об’єкт. Надання земельної ділянки саме за договором суперфіцію з наступним отриманням у власність визначеного майна може бути корисним та вигідним як власнику землі, так і користувачу, який буде мати можливість використовувати будівлю у термін, за який він отримає як повернення вкладених коштів, так і запланований прибуток.

Підбиваючи підсумок проведеному дослідженню, а також враховуючи існуючі у літературі спроби визначення поняття договору суперфіцію [133, с.39], пропонуємо під таким договором розуміти домовленість сторін, однією з яких є власник земельної ділянки, про встановлення права користування цією земельною ділянкою для іншої особи (суперфіціарія) з метою будівництва та наступного використання на праві власності промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

 

 

Висновки до третього розділу

 

 

Чинне законодавство підходить до регулювання відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови з позицій Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України. Не дивлячись на такий дуалізм, норми кодексів не мають протиріч в регулюванні зазначених відносин. Порівняння суперфіцію із іншими правами на чужі речі дає підстави стверджувати, що право користування чужою земельною ділянкою має самостійний характер. За своєю сутністю воно є речовим (тобто, абсолютним) правом. Проте, разом із тим, цьому праву властива низка ознак відносного права, оскільки воно виникає між певними особами (власником або володільцем земельної ділянки) і суперфіціарієм (користувачем зазначеної земельної ділянки, наданої у користування).

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) – це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою власником іншій особі за плату чи безвідплатно для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності.

Як слідує з наведеного вище визначення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) для нього характерними є такі риси:

1) речовий характер відносин надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови;

2) довгостроковість відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови;

3) відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови;

4) успадковуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови;

5) цільове призначення права користування чужою земельною ділянкою (для забудови);

6) будівлі і споруди, збудовані суперфіціарієм, належать йому на праві власності.

В сучасному праві суперфіцій має трактуватися не лише як право зведення на чужій земельній ділянці жилих чи господарських будівель, а й охоплювати також право прокладення шляхів, технічних магістралей, зведення будь-яких споруд побутового, технічного та ін. призначення.

Суперфіцій у сучасному його трактуванні має характеризуватися такими рисами: довгостроковість (довічність), відчужуваність, здатність бути успадкованим, абсолютний характер захисту права суперфіціарія.

Суб’єктами відносин надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, котра має право використання зазначеної ділянки для здійснення забудови (користувач або ж суперфіціарій). Такими суб’єктами виступають фізичні та юридичні особи. У випадку якщо мова йде про землі комунальної чи державної власності уповноваженими суб’єктами виступають сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Суб’єктами, що уповноважені здійснювати права власника земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Стосовно ділянок, що перебувають у державній власності, суб’єктами є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Сферу застосування суперфіцію в сучасному праві має бути поширено не лише на відносини за участю громадян, але й на відносини, обома учасниками яких є юридичні особи або держава та юридична особа.

Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки і майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію, і заповіт, а також інші обставини, передбачені законом. Договір про надання земельної ділянки під забудову є основною підставою виникнення права користування чужою земельною ділянкою у зазначених цілях.

Під таким договором пропонується розуміти угоду сторін, однією з яких є власник земельної ділянки, про встановлення права користування цією земельною ділянкою для іншої особи (суперфіціарія) з метою будівництва та наступного використання на праві власності промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Аналіз чинного законодавства дозволяє дійти висновку про те, що судове рішення може також бути підставою для встановлення суперфіцію. Такий висновок слідує із положень ч. 2 ст. 417 ЦК України, де зазначено, якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

 Суперфіцій може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільним договором.  Суперфіцій також може переходити у спадщину. Тому слід розмежовувати підстави встановлення суперфіцію, якими, за загальним правилом, є договір та заповіт, а також спадкування вже встановленого суперфіцію, яке може відбуватися як на підставі заповіту так і в порядку спадкування за законом.

Правовідносини щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови носять тривалий характер. Проте чинне законодавство не встановлює мінімальний чи максимальний строк протягом якого діє суперфіцій, за виключенням випадку коли мова йде про землі, що перебувають у державній чи комунальній власності. В цьому випадку строк користування такою земельною ділянкою для забудови не може перевищувати 50 років. Представляється, що законодавством повинні бути окреслені строки протягом яких діє суперфіцій. Так, мінімальний строк повинен складати 15 років, максимальний повинен встановлюватися за угодою сторін. Такий мінімальний строк є достатнім для завершення будівництва будь-якої споруди та використання її за цільовим призначенням.

Аналіз чинного законодавства дає підстави стверджувати, що суперфіцій може бути оплатним чи безоплатним. В останньому випадку така вказівка повинна міститися в договорі або заповіті. У будь-якому випадку користувач зобов’язаний сплачувати встановлені законом платежі за користування землею.

Важливою ознакою суперфіцію є користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення. Тому представляється, що суперфіцій може встановлюватися на земельну ділянку, яка у відповідності із ст. 19 ЗК України за своїм цільовим призначенням може бути забудована.

При укладенні договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови представляється необхідним визначати характеристики нерухомого майна, що буде збудовано на такій земельній ділянці, з метою уникнення подальших суперечок при закінченні строку дії договору та визначенні правової долі збудованого майна чи земельної ділянки.   

Підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови встановлені ст. 416 ЦК України. При цьому ч. 2 ст. 416 ЦК України встановлює, що право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Представляється, що суперфіцій може припинятися також за домовленістю сторін, оскільки останній може встановлюватися договором. Крім того, порівняння відповідних норм ЗК України та ЦК України виявляє розбіжності у підставах припинення права користування земельною ділянкою для забудови. Зокрема, ЦК передбачає таку підставу як відмова землекористувача від права користування, в той час як ЗК України такої підстави не передбачає, обмежуючись лише трьома, які співпадають із ЦК України. Тому ЗК України в ст. 102-1 потребує внесення змін в цій частині.

Прочитано 317 раз

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×