Вход/Регистрация

Юридические услуги. Киев и Украина

Viber 095-573-20-30
Telegram 096-545-40-33

Вторник, 24 Октябрь 2017 17:39

Узаконення самочинного будівництва

Оцените материал
(1 Голосовать)
Люди прагнуть до того, щоб жити і працювати в комфортних умовах. І якими привабливими починають здаватися варіанти перебудувати будинок, додавши до нього пару десятків квадратних метрів, або спорудити гараж, де зручно залишати машину і до якого не далеко йти. Але в таких ситуаціях дуже часто, на жаль, ніхто не замислюється про правові наслідки. Але ж потрібно і про відведення ділянки потурбуватися, і всі необхідні дозволи отримати. Але хтось про це не знає, у кого-то часу немає, а кому-то «і так зійде».

Так з'являються «самобуди», а разом з ними і проблеми. Таке майно неможливо продати, адже право власності на нього не виникає, і існує ризик, що його зажадають знести уповноважені органи, діючи при цьому повністю в рамках закону.

Тому якщо побудували «самострой» виникають питання, як виправити ситуацію і стати законним власником самовільної будови.

Спробуємо розібратися.

У законодавстві чітко встановлено, в яких випадках будівництво житлового будинку, будівлі, споруди або будь-якого іншого нерухомого майна вважається самовільним. це:

1. Особі, яка будує або вже побудувало будинок, господарську будівлю або інший об'єкт нерухомості, не була відведена земельна ділянка.

Тобто будівництво відбувається на ділянці, на який у особи немає ніяких прав, навіть якщо ніхто не заперечує проти цього. Щоб будівництво не вважалося «самовільним», потрібно відвести земельну ділянку і отримати рішення про те, що вона відводиться саме для забудови. Існує тривала і складна процедура, тому що відведення землі проводять органи державної влади або місцевого самоврядування. Дивлячись яку ділянку потрібно відвести.

Землю можна швидше і легше, уклавши цивільно-правовий договір з фізичною або юридичною особою. Тобто якщо ви купили, обміняли або отримали ділянку в подарунок - він ваш, і можна починати на ньому будівництво. У таких випадках ніякі рішення органів про відвід вам не потрібні.

2. Земельна ділянка була відведена не для цілей будівництва і не відноситься до земель житлової та громадської забудови.

Є таке поняття, як цільове призначення землі, в залежності від якого всі землі України поділяються на дев'ять категорій. Однією з них і є землі житлової та громадської забудови, на яких дозволяється будувати.

............
Юридичні послуги Київ та Київська область
Тел .: (063) 539-42-13, (096) 545-40-33, (095) 573-20-30
E-mail: utk2012        bigmir.net, skype: k0965454033
................



Якщо вам надано земельну ділянку для, наприклад, ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, побудувати на ній будинок не можна. Так що перед початком будівництва необхідно перевірити, до якої категорії відноситься земельну ділянку, і, якщо це не землі житлової та громадської забудови, ініціювати зміну цільового призначення.

І ось ви переконалися, що з землею точно все в порядку, вже готові завозити будівельні матеріали і укладати договір з будівельниками, але не будемо забувати про третій умови.

3. Відсутність документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи затвердженого належним чином проекту.

На будівництво потрібно отримати дозвіл, без якого ви не зможете законно побудувати що-небудь, а також скласти проект, де все буде детально прописано.

Дозвіл видають інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю. У вигляді декларацій, що мають різні види (про початок будівельних робіт, закінчення і т.п.). І щоб отримати таку декларацію потрібно виконати вимоги, передбачені законодавством. Зібрати документи, подати, узгодити. І пакт документів залежить від об'єкта майбутнього будівництва.

4. Порушення будівельних норм і правил при складанні проекту або безпосередньо при виконанні будівельних робіт.

Це означає, що ви можете отримати земельну ділянку з необхідним цільовим призначенням, отримати дозвіл і навіть затвердити проект, але будівництво все одно буде самовільним. Чому? Через порушення вимог обов'язкових будівельних норм і правил.

Є два варіанти порушень.

По-перше, на стадії складання проекту. В такому випадку проект взагалі не повинен бути затверджений. Але якщо його все ж затвердили, можливо, внаслідок помилки, ваше будівництво все одно буде самовільним.

По-друге, при порушеннях під час будівництва. В цьому випадку з проектом все в порядку, проблеми криються в самих виконані роботи. Тому дуже важливо співпрацювати тільки з надійними будівельними компаніями і уважно стежити за всіма етапами будівництва.

Якщо нерухоме майно відповідає хоча б одній з перерахованих вище умов, це - «самоволка».

І можна скільки завгодно вважати себе власником, але закон недвозначно говорить: особа, яка вчинила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Але на будівництво такого будинку або споруди вже витрачені гроші, час і зусилля, воно знаходиться в зручному місці, і зносити його не хочеться. У такому випадку його потрібно «узаконити», тобто визнати право власності на самочинно збудоване майно.

Узаконити самовільне будівництво нерухомого майна можна двома способами:
1. У судовому порядку, передбаченому ст. 376 ГК України, у разі успадкування «самоволки».

2. Через Державну архітектурно-будівельну інспекцію України.

3. Реєстрація права власності в загальному порядку через уповноважений орган місцевого самоврядування.

До споруд, збудованих до 5 серпня 1992 року, судовий порядок та реєстрація права власності через уповноважений орган місцевого самоврядування.

Судові справи з таких питань мають ряд особливостей. Розглянемо основні з них:

1. Об'єкт самовільного будівництва, який ви збираєтеся узаконити, повинен бути завершений.

Визнання права власності на незавершений об'єкт самочинного будівництва не допускається, так як це суперечить положенням ч. 3 ст. 331 ГК України.

Таким чином, зареєструвати право власності можна тільки на такий об'єкт незавершеного будівництва, який не є «самоволку» і для зведення якого у забудовника є всі необхідні документи.

Крім того, ч. 3 ст. 376 ГК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнано судом в разі надання земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно. З цього випливає, що суд не може визнати право власності на незавершений об'єкт самочинного будівництва.

2. Суди можуть визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно за:

- власником земельної ділянки. В цьому випадку особі, яка здійснила самочинне будівництво, відшкодовуються витрати на таке будівництво;

- особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена. В цьому випадку обов'язковою умовою є надання такій особі земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно. Якщо земельна ділянка не буде відведено, не можна стати власником «самоволки».

3. Правила ст. 376 ГК України про визнання права власності на самочинне будівництво не поширюються на випадки визнання права власності на:

- самовільно перебудовані квартири в багатоквартирних будинках. До таких випадків застосовується ч. 2 ст. 383 ГК України, згідно з якою власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, що це не буде порушувати права власників інших квартир або нежитлових приміщень, а також буде відповідати санітарно-технічним вимогам і правилам експлуатації багатоквартирного будинку;

- самовільно збудовані тимчасові споруди, оскільки вони не належать до об'єктів нерухомого майна;

- приналежності до основної речі, наприклад, ганок, веранду, мансарду будинку і т.п. Право власності може бути визнано лише на нове нерухоме майно або ж на таке, що створено в зв'язку зі знесенням попереднього будівлі.

4. Індивідуальні житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди, прибудови до них, побудовані до 5 серпня 1992 року, не є самовільними.

При реєстрації об'єктів, побудованих до 5 серпня 1992 року, для оформлення права власності одним з документів є висновок про технічний стан будинку або будівлі.

Про це сказано в листі Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України «Про оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна, на які відсутні акти прийняття їх в експлуатацію» № 15 / 5-126 від 23.03.1999 року.

Постановою Кабінету Міністрів України № 499, прийнятою 5 серпня 1992, було встановлено, що завершені будівництвом об'єкти повинні прийматися в експлуатацію. До цього аналогічних положень законодавства не існувало. У зв'язку з цим суд може визнати право власності на об'єкти нерухомого майна, побудовані до 5 серпня 1992 року, якщо на них немає правовстановлюючих документів і які не прийняті в експлуатацію.

Вищевказані особливості підкреслюються Постановою Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 р № 6 «Про практику застосування судами ст. 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва) ».

Виходячи зі змісту зазначених нормативно-правових актів, особи, які побудували будинки або споруди до 5 серпня 1992 року, могли отримати правовстановлюючі документи на будинок або інша будівля, навіть якщо воно побудовано самовільно.

Такої ж позиції дотримується і судова практика.

Так, наприклад, рішенням Суворовського районного суду м.Одеси від 16 травня 2017 року справі № 523/161654/16-ц за позивачем було визнано право власності на житловий будинок з господарськими спорудами як на спадщину за заповітом. Даний будинок був побудований в 1941 році. Пізніше, в 1970 році біля будинку були побудовані літня кухня, сарай та інші споруди, а в 1980 році літня кухня була повністю перебудована, були добудовані навіси і сарай. Все це було зазначено в технічному паспорті, виготовленому за станом на 1991 рік. У 2017 році позивач звернувся до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини у вигляді вищевказаного будинку і споруд, але їй було відмовлено в зв'язку з тим, що нотаріусу не були надані правовстановлюючі документи або їх дублікати на вказаний житловий будинок і споруди.

Вивчивши всі обставини справи, суд прийшов до висновку, що судом може бути визнано право власності в порядку спадкування на спірний будинок і споруди, збудовані до 5 серпня 1992 року, на які спадкоємець не отримав правовстановлюючі документи, і виходячи з цього задовольнив позов.

Аналогічні висновки викладені також в рішенні Малиновського районного суду м.Одеси від 28 лютого 2017 року справі № 521/16283/15-ц. Оскільки житлові будинки та господарські споруди були побудовані до 5 серпня 1992 року, а правовстановлюючі документи не отримані, право позивача підлягало захисту в судовому порядку, тому суд визнав за ним право власності в порядку спадкування за законом на вказане вище майно.

На підставі рішення суду необхідно зареєструвати право власності на нерухоме майно.

Реєстрація самоволок, побудованих до 5 серпня 1992 року, в загальному порядку проводиться через реєстраційну службу.

Для проведення такої державної реєстрації подаються:

1. Виписка з похозяйственной книги, надана виконавчим органом сільської, селищної, міської ради або відповідною архівною установою;

2. Документ, що підтверджує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом, якщо таке право не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

3. Технічний паспорт, в якому вказано рік «самовільної» споруди.

4. Інші документи.

В іншому державна реєстрація проходить в загальному порядку. Після її проведення «самоволка» буде остаточно узаконена.

стаття
Надії Гніздовскої, помічника адвоката АО "Юріс Ферум", перекладена з російської ЮТК
 
 

Прочитано 274 раз

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×