Вход/Регистрация

Юридические услуги. Киев и Украина

Viber 095-573-20-30
Telegram 096-545-40-33, 0965454033@ukr.net

Среда, 28 Февраль 2018 08:01

Керуючий замість ЖЕКу

Оцените материал
(1 Голосовать)
У листопаді 2017 року Верховна Рада під тиском міжнародних донорів прийняла закон, що кардинально міняє ситуацію в сфері українського ЖКГ.
Закон "Про житлово-комунальні послуги" набув чинності 10 грудня 2017 року, проте велика частина норм вступить в дію через півроку - 10 червня 2018 року, а окремі норми - з 1 січня 2019 року.

Причин затримки дві.

З одного боку, система управління житлово-комунальним господарством змінюється настільки кардинально, що для повноцінної дії закону необхідно розробити і прийняти значну кількість підзаконних актів.

З іншого боку, закон має чимало противників, які отримали ще півроку для підготовки відповідних дій.

До речі, влітку 2018 роки ми ще можемо почути від представників Кабміну скарги на брак часу для підготовки підзаконних актів і побачити спроби на деякий час відкласти введення закону в дію.

Ключові норми

В чому полягає головне законодавча зміна? В системі взаємовідносин споживач - постачальник житлово-комунальних послуг з'явилося нове ланка - керуючий. Щось подібне було і раніше, і називалося воно ЖЕК. Різниця в тому, що на практиці від його послуг відмовитися було неможливо.

Тепер же споживачі отримають можливість досить просто вибирати собі керуючого - юридична особа або приватного підприємця - і укладати з ним договору на виконання всіх або частини функцій по дому.

Зараз "правильна" керуюча компанія обслуговує кілька будинків. Вона має в штаті фахівців-сантехніків, електриків, спеціалізовану збиральну техніку, тому може виконувати роботи з управління будинком дешевше і якісніше, ніж це буде робитися силами одного будинку.

Звичайно, можна знайти і кого-то з мешканців, готового займатися цими питаннями на постійній основі, однак йому також необхідно платити. Втім, тримати штат співробітників заради одного будинку невигідно, не кажучи про техніку і аварійній бригаді, здатної 24 години на добу виїжджати на місце аварії.

Керуючого має вибрати керівництво об'єднання власників багатоквартирного будинку - ОСББ. У керівництва ОСББ при цьому повинні бути відповідні повноваження від зборів співвласників будинку, прописані в статуті або сформульовані в протоколі зборів.

Якщо в будинку немає ОСББ, потрібно провести збори власників всіх приміщень і проголосувати. Підрядник, який отримав 50% плюс один голос, стає керуючим. Одним голосом вважається 1 кв м площі будинку, а в голосуванні беруть участь власники квартир і нежитлових приміщень.

Важливо: при проведенні зборів необхідно обов'язково скласти протокол і зафіксувати прийняте рішення. Точно так само можна і змінити керівника.

Це вкрай важливий інструмент в руках мешканців, адже можливість втратити замовлення змушує підрядника сумлінніше ставитися до своєї роботи. А наявність на ринку конкуруючих керуючих благотворно позначиться на вартості їх послуг.

Ще одне нововведення: неплатників за комунальні послуги без поважних причин, таких як затримка зарплати, покарають матеріально шляхом виставлення пені. Це своєрідний батіг даного закону, проте існує і "пряник".

Закон дозволяє не платити за комунальні послуги в разі їх ненадання або неякісного надання. Звичайно, не можна просто не заплатити - споживач повинен дотриматися юридичних формальностей.

Перш за все, факт ненадання послуги необхідно зафіксувати, проінформувати виконавця, підготувати акт. Якщо одержувач послуги не буде дотримуватися процедури, він не зможе довести свою позицію.

Це ключові моменти, втім, закон містить і інші нововведення.

Що потребує доопрацювання

В законі є чимало моментів, що вимагають детального опрацювання і підготовки додаткової нормативної бази. Чиновники повинні розробити детальні правила гри на ринку, в тому числі порядок штрафування виконавця послуги.

Якщо в будинку немає ОСББ, і співвласники не виявляють ініціативи по найму керівника, то його за відповідним зверненням співвласників повинен призначити муніципалітет на основі конкурсу, а договір з керуючим підпише уповноважена особа органу місцевого самоврядування.

Така норма закріплена в законі про особливості здійснення прав власності в багатоповерхових будинках, прийнятому два роки тому. На жаль, ця норма не працює, оскільки механізм і нормативна база для проведення таких конкурсів не розроблені.

Також з 1 січня 2019 року має бути введена професійна атестація керівників на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)".

Зараз кваліфікаційні вимоги до керуючих не встановлені, і тут можуть бути сюрпризи. Цілком ймовірно, що "комунальна мафія" зробить все для того, щоб влаштувати з цієї атестації черговий бар'єр для бізнесу. Наприклад, вмонтувавши в якості вимог до керуючих досвід роботи в ЖЕК.

Хто програє і виграє від нового закону

Від нового закону програють старі ЖЕКи, які не здатні перебудуватися на роботу в нових умовах. Якщо раніше вони були дешевше приватних і були монополістами на ринку, то зараз ціни приватних компаній нижче, ніж середні розцінки в ЖЕКах. Про якість обслуговування комунальними ЖЕКами і говорити нема чого.

Виграють від вступу в дію закону прості споживачі, адже конкуренція - це завжди добре для того, хто платить. Хоча, звичайно, в перший час споживачів очікують плутанина і чехарда.

У компаній, які працюють на цьому ринку, були випадки, коли великий новий багатоквартирний будинок складався з декількох корпусів, і кожен корпус забудовник вводив в експлуатацію окремим актом.

Жителі вважали корпуси окремими будинками і реєстрували в одному корпусі один ОСББ, в іншому - інше, а в інших корпусах послуги надавала керуюча компанія забудовника. Тепер компанії не можуть між собою домовитися про компенсацію послуг, що надаються там, де вони перетинаються.

Однак не варто чекати біля моря погоди. Потрібно брати долю будинку в свої руки, шукати професійного керуючого, домовлятися з сусідами, об'єднуватися будинками. Також потрібно стежити за всіма нововведеннями і підзаконними актами, а їх в найближчі місяці буде багато.

Іван Гранцев, юрист, переклад на українську ЮТК

Прочитано 171 раз

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×