Вход/Регистрация

Юридические услуги. Киев и Украина

Viber 095-573-20-30
Telegram 096-545-40-33

Вторник, 06 Март 2018 19:40

Экспертиза при приобретении земельного участка

Оцените материал
(1 Голосовать)
Вопрос земельного рейдерства и преступного захвата недвижимости является едва ли не самым обсуждаемым в обществе.
Используя «пробелы» в законе и в кадастровой базе и реестре прав, а иногда даже криминальным путем, непорядочные дельцы захватывают участки и здания, которые им не принадлежат.

В нарушение практики Европейского суда по правам человека, используя формальные зацепки, часто отменяются документы на землю, происходят другие действия, противоречащие принципам правового государства.

Попробуем разобраться, почему это так и как от этого защититься

Несмотря на то, что реформирование земельных отношений проводится в Украине уже более 26 лет, проблема экономико-правовой защиты прав землевладельцев сохраняет свою актуальность.

Отсутствие эффективной системы обеспечения и защиты прав на землю требует от покупателей чрезвычайной сообразительности, специальных знаний и глубокого понимания рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.

Нередки случаи, когда на один и тот же земельный участок могли быть выданы несколько правоустанавливающих документов разным лицам, или в результате рассмотрения судебных споров владельцы лишаются прав на земельные участки.

В последние годы приобрело особую популярность «земельное рейдерство» - лишение прав на участки с помощью специально инсценированных бизнес-конфликтов, судебных решений, а также использования «слабых мест» кадастрово-регистрационной системы, законодательных пробелов и противоречий.

В Украине, в отличие от многих стран, не осуществляется государственное регулирование риэлторской деятельности, в комплексе с недостаточно высоким уровнем правовой осведомленности украинских граждан, создает благоприятные условия для мошенничества и махинаций с правами на землю, а также обжалования договоров купли-продажи, обмена, дарения земельных участков в судебном порядке.

Гражданский кодекс Украины защищает добросовестного приобретателя, гарантируя ему право собственности на имущество в некоторых случаях.

Однако добросовестность в юридическом и общечеловеческом смысле, как говорят в Одессе - «две большие разницы».

Согласно закону, если владение участком когда было передано собственником другому лицу против его воли (а откуда это знать конечному покупателю?), Добросовестный приобретатель может требовать только определенной компенсации, но всегда лишается земельного участка. Участок должен быть возвращен владельцу, а искать того, кто участок продал для компенсации убытков - дело малоперспективное. Если же имущество перешло к добросовестному приобретателю безвозмездно (во всяком случае документально), в любом случае он должен вернуть участок.

Во многих зарубежных странах существуют институты защиты имущественных прав собственников земельных участков, которые формировались веками. В то же время кадастрово-регистрационная система Украины находится на этапе становления и пока не может похвастаться надежностью обеспечения прав.

То есть, приобретая недвижимость, которая всегда стоит немалых денег, целесообразно уже на начальном этапе привлечь эксперта или специализированную организацию, которые смогут объективно оценить «проблемность» объекта и предоставить обоснованный вывод о предполагаемых риски.

Какие же риски наиболее часто встречаются на рынке недвижимости Украины?

Практика показывает, что потерять участок легко можно в случаях:

- покупке земельного участка не в настоящего владельца;

- использование при оформлении сделки поддельных документов;

- сопровождение сделки неправильно составленными документами;

- окончание полномочий доверенного лица (или их недействительность) у представителя продавца;

- совершение сделки лицом, дееспособность которого была ограничена в судебном порядке вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами;

- продажа земельного участка лицом, страдающим психическими расстройствами;

- продажа земельного участка лицом, не достигшим совершеннолетия;

- претензий на приобретенный земельный участок наследников бывшего владельца;

- отсутствие согласия на отчуждение земельного участка супруга владельца, не сообщили о своем семейном положении;

- наличие ареста на приобретенный земельный участок через невыплаченные продавцом налоги (на недвижимость, на наследство или на дарение), алименты или другие долги.

Ограничения прав, приобретаемых на землю также может возникнуть вследствие:

- нарушений в процессе приватизации имущества;

- превышение полномочий контрагентов участников сделки по приобретению имущества;
 
- ошибок при регистрации права собственности;

- ошибок при фиксации границ земельного участка;

- недееспособности или неспособности понимать значение своих действий одним из участников договора;

- раздела наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников и тому подобное.

В части этих вопросов помогут разобраться профессиональные юристы, преимущественно из числа тех, кто специализируется на вопросах права недвижимости и землепользования. Однако от множества проблем может помочь эксперт в сфере землеустройства.

Экспертная специальность 10.20 - «Исследование по вопросам землеустройства», а также 10.7 - «Земельно-техническая экспертиза» позволяет решить вопрос соответствия нормативно-правовым актам решений органов власти о выделении земельных участков, изменения их целевого назначения, а также качества самой землеустроительной документации. Исследованию подлежат также спорные вопросы относительно границ земельных участков, «накладок» участков, разделения землевладений и многие другие.

Вспомним, что на территории современной Украины практически 100 лет не было частной собственности на землю.

Земля появилась в коммерческом обороте вследствие ее приватизации именно на основании решений органов власти. Вспомнив то, о чем мы говорили выше, не сложно понять, что, отменив предыдущее решение, можно отобрать земельный участок у любого приобретателя!

Как показывает судебная практика, чаще всего и давность вопрос не является препятствием для лишения прав на землю собственника, ни о чем не подозревает.

Так стоит ли волноваться? Безусловно да! Однако само по себе переживания не лишит от проблем.

Мало кто знает, что заказать экспертное исследование (а теперь и судебной экспертизе) можно непосредственно в государственной специализированной экспертной учреждении не только при наличии судебного рассмотрения дела или уголовного производства но и просто по заявлению гражданина или юридического лица, то есть на договорных началах.

Например, при заключении сделки покупатель и продавец могут договориться о проведении подобного исследования и, как следствие, «спать спокойно».

Таким образом, решение о немалые капиталовложения в приобретение земельного участка должно базироваться на четком понимании того, что купленный объект будет пригоден для желаемых целей и имеет «чистую» историю. Покупая автомобиль, мы пытаемся проверить VIN-код, аресты и ограничения, данные о владельце. Так почему не сделать этого, когда речь идет о гораздо более солидных инвестициях? ...

В противном случае, при отсутствии эффективной системы обеспечения защиты имущественных прав собственников земельных участков, все еще высокий риск возникновения «проблемы», на решение которой придется потратить приличное количество нервов, времени и ресурсов.

Напрашивается один вывод: чтобы спать спокойно и не тратить нервы на решение имущественных проблем, которых могло бы и не быть, не стоит полагаться на «счастливый» случай, а следует обратиться к профильным специалистам.

Кроме упомянутых выше "земельных экспертиз" могут быть также проведены почерковедческие исследования (мошенничество в земельных вопросах становится действительно угрожающим, когда подписи на документах совершаются другими лицами), а также техническая экспертиза документов на предмет их подделки.

Указанные исследования отнесены законом к криминалистических, а потому могут быть выполнены только государственными экспертными учреждениями.

Артем Рипенко, Андрей Мартын, Анатолий Колосюк
, перевод на русский ЮТК
Прочитано 73 раз

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×