Вход/Регистрация

Юридические услуги. Представительство ваших интересов

Viber 096-545-40-33
Telegram 096-545-40-33, [email protected]


%PM, %18 %987 %2013 %22:%Янв

Приватизація земельних ділянок в порядку відведення («повна модель»)

Оцените материал
(14 голосов)
Підсумовуючи викладене, вважаємо, що при порушенні органом, що уповноважений розпоряджатися землями державної та комунальної власності, права на приватизацію земельної ділянки (відмові у її наданні у власність, відмові у затвердженні проекту відведення, відмові у наданні дозволу на розробку проекту відведення, неприйнятті будь-якого рішення у встановлений строк тощо) право на приватизацію може бути ефективно захищене лише шляхом прийняття судом рішення про «надання земельної ділянки у власність». Таке рішення може бути прийняте за наявності розробленої технічної документації із землеустрою, що ідентифікує відповідну земельну ділянку, і в силу закону є підставою для відведення ділянки в натурі, посвідчення та реєстрації права на землю. Інші позовні вимоги у правовідносинах щодо безоплатної приватизації розглядатися судом не повинні, оскільки розгляд таких вимог за своєю природою не є вирішенням спору.

NB. При «повній моделі» йдеться насамперед про приватизацію державних та комунальних земель, що перебувають у запасі, та земель резервного фонду.

У період формування територій сільських, селищних та міських рад було створено землі запасу (до 10% території ради), а під час передачі земель у колективну власність (відповідно до ст.5 ЗКУ в ред. 1992 р.) – землі т.з. резервного фонду (до 15% території)1. Якщо останні не надані у користування, вони також є землями запасу (ч.2 ст.19 ЗКУ).
 Юридичні консультації в необмеженій кількості http://ut.kiev.ua/forum/index.html
Заходь, реєструйся, запитуй і отримуй відповіді
БЕЗКОШТОВНО


Землі резервного фонду спеціально призначаються для перерозподілу в порядку приватизації (див., зокр., ч.10 ст.25 чинного ЗКУ). Проте значна частина таких земель свого часу була надана у постійне користування або оренду попереднім користувачам, тобто не належать до земель запасу. У разі подання заяви про їх приватизацію автоматичного припинення права користування такими землями не відбувається, для припинення необхідна добровільна відмова користувача (ст.142 ЗКУ) або розірвання договору оренди земельної ділянки (ст.ст.31, 32 ЗУ «Про оренду землі). У разі такої відмови можлива приватизація земельних ділянок за повною процедурою.

Станом на 01.04.2006 резервний фонд становив 3271,4 тис. га, або 12,0% площі розпайованих сільськогосподарських угідь. Загальна площа земель запасу на 01.01.2006 становила 9,0 млн. га2.


NB. В АРК застосовуються специфічні механізми перерозподілу земель між громадянами, що були раніше депортовані. Ці механізми (формально – рекомендаційного характеру) запроваджені постановою РМ АРК від 25.12.2001 №508 «Про забезпечення вирішення питань щодо надання раніше депортованим громадянам земельних ділянок»3. Головна ідея – формування земельних масивів із земель запасу та резервного фонду з метою рівномірного перерозподілу серед бажаючих осіб зі складу депортованих громадян та працівників соціальної сфери.



«Повна» процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для (1) ведення ФГ, (2) ОСГ, (3) садівництва, (4) будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), (5) індивідуального дачного будівництва, (6) будівництва індивідуальних гаражів (ч.6 ст.118, ст.121 ЗКУ), а також (7) при приватизації земельних ділянок у розмірі земельних часток (паїв) громадянами України, евакуйованими із зони відчуження, відселеними із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерами з їх числа, які проживають у сільській місцевості (право на приватизацію цих осіб передбачене ст.1 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», ч.3 ст.35 ЗУ «Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС»). Щодо останнього різновиду приватизації земельних ділянок, щоправда, прямої вказівки щодо поширення на неї процедури, передбаченої ст.118 ЗКУ, немає, але немає і альтернативи застосуванню цієї процедури.

NB. У певних випадках законодавство у тій чи іншій формі передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для таких категорій осіб:

  • ветеранів війни: їм забезпечується першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва – див. ЗУ «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», п.14 ч.1 ст.12, абз.2 п.18 ч.1 ст.13, п.13 ч.1 ст.14, абз.2 п.15 ч.1 ст.15;
  • громадян, потерпілих від Чорнобильської катастрофи: п.20 ч.1 ст.20, п.1 ч.1 ст.21 ЗУ «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» передбачають пільгу для громадян, віднесених до категорій 1, 2, у вигляді обов’язкового «(протягом року після подання заяви) відведення місцевими Радами земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва для тих, хто потребує поліпшення житлових умов та перебуває на квартирному обліку, а також відведення земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, садівництва і городництва, будівництва індивідуальних гаражів і дач»; ч.4 ст.32 Закону передбачає право громадян, які евакуйовані, відселені (відселяються) або самостійно переселилися, «на індивідуальне житлове будівництво з позачерговим одержанням земельних ділянок …»;
  • ветеранів праці– п.7 ст.7 ЗУ «Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні» передбачає «переважне право на … відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва …»;
  • молодих сімей – ч.2 ст.10 ЗУ «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» передбачає, що «[п]ри відведенні земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затверджують квоти ділянок, які надаються молодим сім'ям під будівництво житла»;
  • інвалідів із захворюваннями опорно-рухового апарату - ч.5 ст.30 ЗУ «Про основи соціальної захищеності інвалідів» передбачає, що «[о]ргани місцевого самоврядування забезпечують виділення земельних ділянок … під будівництво гаражів для автомобілів з ручним керуванням поблизу місця їх проживання».

Перераховані «переважні права» не узгоджуються із процедурою приватизації земельних ділянок, що передбачена ст.118 ЗКУ. Ця процедура побудована за принципом «є вільна земельна ділянка – вона має бути безумовно надана». За такого регулювання можна стверджувати, що «переважні права» реалізовані бути не можуть. Тим більше, не відповідають закону спроби деяких органів місцевого самоврядування запровадити «черги» на отримання земельних ділянок.



Можна виділити наступні основні стадії повної процедури:

  • подача клопотання «до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки. … У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим.» (ч.6 ст.118 ЗКУ).

Проблема. Громадянин в більшості випадків позбавлений можливості самостійно визначити «бажане місце розташування земельної ділянки», оскільки для цього необхідно, як мінімум, знати, чи перебуває ділянка, яка припала йому до вподоби, у запасі. Для отримання відповідних відомостей необхідне звернення до органів земельних ресурсів, які часто відмовляють у наданні необхідної інформації, мотивуючи це тим, що не зобов’язані «підбирати» земельні ділянки. На наш погляд, органи земельних ресурсів зобов’язані надати інформацію про вільні земельні ділянки, що можуть бути приватизовані, за зверненням громадянина, яке повинно розглядатися як інформаційний запит в розумінні ЗУ «Про доступ до публічної інформації» (див. розд.IV). Більш того, відповідно до ч.5 ст.24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»,

«5. Спеціально уповноважені органи з питань містобудування та архітектури і центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи забезпечують відкритість, доступність та повноту інформації про наявність на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці земель державної та комунальної власності, не наданих у користування, що можуть бути використані під забудову….

До моменту внесення відповідної інформації до містобудівного та державного земельного кадастрів виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або відповідний місцевий орган виконавчої влади зобов'язані надавати за запитами фізичних та юридичних осіб письмову інформацію про наявність земельних ділянок, що можуть бути використані під забудову.»

Між тим, у разі відмови у наданні інформації громадянин фактично позбавлений ефективних правових засобів захисту.



Проблема. Досить часто від громадян, що звертаються з заявою (клопотанням) про приватизацію земельної ділянки, вимагають довідку про те, «що він не верблюд» - тобто про те, що земельної ділянки за даним видом цільового використання він ще не приватизував (див. Довідку про те, що громадянка не приватизувала земельних ділянок). Слід відзначити, що закон подачі такої довідки не вимагає, і, загалом, довести «факт наявності відсутності» приватизованої ділянки проблематично – це технічно можливо лише за певний період та у певному регіоні.


  • розгляд відповідним органом «клопотання у місячний строк» і надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або прийняття «мотивованого рішення про відмову» (ч.7 ст.118 ЗКУ).

Проблема. Через зарегульованість процедури відведення земельних ділянок місцеві ради постійно повертаються до ідеї делегування їх виконавчим органам, наприклад, повноважень щодо надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (ч.7 ст.118, ч.3 ст.123 ЗКУ), що істотно спростило і пришвидшило б процедуру відведення. На жаль, ч.7 ст.118 ЗКУ веде мову саме про «раду», що, як видається, перешкоджає делегуванню.

Існуюче регулювання відносин з надання дозволу визнати задовільним не можна. Втім, на наш погляд, проблему слід вирішувати не шляхом запровадження можливості делегування, а більш радикально – відмовившись від стадії «надання дозволу» взагалі, оскільки отримання дозволу, задумане начебто в інтересах особи, якій надається земельна ділянка, насправді не дає їй гарантій позитивного вирішення питання.



NB. В окремих населених пунктах існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок (напр., у Києві діє Рішення Київради від 15.07.2004 №457/1867 «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві»4).


NB. Спірним є питання про те, чи може бути прийнято рішення про приватизацію земельної ділянки безпосередньо судом (крім випадку приватизації земельної ділянки для ведення фермерського господарства, щодо якого закон прямо передбачає, що «[р]ішення суду про задоволення позову є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), видачі документа, що посвідчує право власності або укладання договору оренди» - ч.4 ст.7 ЗУ «Про фермерське господарство»).

Хоча відповідно до ч.11 ст.118 ЗКУ (яка почасти дублюється у новій редакції ч.10), «[у] разі відмови … у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку» (що, на наш погляд, передбачає можливість вирішення питання про надання земельної ділянки безпосередньо судом), у судовій практиці та у правовій доктрині (О.І. Заєць, П.Ф. Кулинич5, О.С. Снідевич6, В.П. Яницький7) переважає підхід, за яким суд не може вирішувати питання про надання земельної ділянки по суті (або ж він повинен відмовити у задоволенні відповідного позову8). Вважається, що суд може «зобов'язати … розглянути зазначене питання, а не приймати рішення щодо результатів розгляду, оскільки його вирішення належить до компетенції» органу, що розпоряджається землями державної власності9. Також вважається, що суд може визнати недійсним рішення про відмову у наданні ділянки. Найбільш радикальний із існуючих у судовій практиці підходів виходить із того, що суд може зобов’язати відповідний орган вирішити питання про надання земельної ділянки позитивно.


В результаті суди розглядають по суті вимоги «про визнання права на приватизацію»10, «усунення перешкод в здійсненні права на приватизацію»11, «визнання незаконною бездіяльності органу державної влади»12, про «зобов’язання передати безоплатно земельну ділянку у приватну власність»13, або про зобов’язання «затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки»14, «надати дозвіл … на виготовлення технічної документації по складанню державного акта»15, «приватизувати земельну ділянку»16, «вчинити необхідні дії та не чинити перешкод щодо надання мені права (підстав) та щодо оформлення необхідних документів на приватизацію земельної ділянки …»17 тощо.

Задоволення усіх перерахованих різновидів позовних вимог не призводить до реального захисту порушеного права на приватизацію земельної ділянки. Адже навіть у разі, якщо заява буде розглянутою, у наданні земельної ділянки може бути неправомірно відмовлено. Тим більше, не призводить до поновлення порушеного права визнання бездіяльності ради незаконною або визнання рішення про відмову недійсним. Показовим є такий приклад18: суд двічі визнавав незаконною бездіяльність місцевої ради, яка не розглядала заяву про передачу земельної ділянки у власність громадянину. Незважаючи на два рішення суду, земельну ділянку позивач так і не отримав, тобто його порушене право так і не отримало захисту. Ще більш ілюстративна інша ситуація: постанову суду про зобов’язання передати земельну ділянку у власність та видати державний акт на право приватної власності на землю не було виконано – на підставі рішення суду рішення про передачу земельної ділянки особі 4 рази виносилося на голосування місцевою радою, але депутати так і не підтримали його19.

Вочевидь, розгляд заяви, як і вирішення інших процедурних питань, позбавлений будь-якого самостійного значення у відриві від питання, яке ставиться у заяві – про приватизацію земельної ділянки. З огляду на це, слід вважати, що спору власне щодо розгляду заяви немає і бути не може, і вимоги про «зобов’язання розглянути заяву» тощо не підлягають розгляду в суді.


Як видається, лише шляхом розгляду питання по суті може бути захищене порушене право заявника. Право на безоплатну приватизацію надане кожному громадянину законом і сформульоване саме як право (ст.ст.116, 118 та ін. ЗКУ). КУ (ч.1 ст.55) встановлює, що права громадян захищаються судом. З цього з необхідністю випливає, що суд може і зобов’язаний захистити право у разі його порушення. При цьому очевидно, що захист має бути реальним, а не ілюзорним, він повинен призводити до дійсного, ефективного поновлення порушеного права. Зокр., якщо земельну ділянку громадянину «не дають», після рішення суду він повинен її отримати.


Підсумовуючи викладене, вважаємо, що при порушенні органом, що уповноважений розпоряджатися землями державної та комунальної власності, права на приватизацію земельної ділянки (відмові у її наданні у власність, відмові у затвердженні проекту відведення, відмові у наданні дозволу на розробку проекту відведення, неприйнятті будь-якого рішення у встановлений строк тощо) право на приватизацію може бути ефективно захищене лише шляхом прийняття судом рішення про «надання земельної ділянки у власність». Таке рішення може бути прийняте за наявності розробленої технічної документації із землеустрою, що ідентифікує відповідну земельну ділянку, і в силу закону є підставою для відведення ділянки в натурі, посвідчення та реєстрації права на землю. Інші позовні вимоги у правовідносинах щодо безоплатної приватизації розглядатися судом не повинні, оскільки розгляд таких вимог за своєю природою не є вирішенням спору.

Окремо слід зупинитися на існуючій, хоча і не надто поширеній, судовій практиці захисту порушеного права на приватизацію шляхом «визнання права власності на земельну ділянку». Видається, що описана практика є хибною, оскільки «визнання права» як спосіб захисту права повинно застосовуватися для захисту існуючого, але невизнаного чи оспорюваного права. У разі ж порушення права на приватизацію необхідно застосовувати перетворювальний позов (позов про зміну правовідношення), яким є за своєю природою позов «про надання земельної ділянки».


  • замовлення (заявником) і виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (ч.7 ст.118 ЗКУ, ст.50 ЗУ «Про землеустрій»). Термін виготовлення регулюється договором (з урахуванням встановленого п.«г» ч.2 ст.28 ЗУ «Про землеустрій» граничного 6-місячного строку складання документації із землеустрою). За існуючою практикою технічне завдання на розробку проекту відведення погоджується із місцевим органом земельних ресурсів (обов’язку отримання такого погодження законодавством не передбачено). Типовий договір про розроблення проекту затверджено ПКМ від 04.03.2004 №266, а Порядок розроблення проектів – ПКМ від 26.05.2004 №677.

Проблема. Хоча «склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією» (ч.3 ст.29 ЗУ «Про землеустрій»), зміст проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки врегульовано головним чином відомчими актами ненормативного характеру – див., насамперед, «Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб», затв. першим заступником голови Держкомзему А. Третяком 18.06.1999. Хоча Еталон задуманий і на практиці фактично використовується як нормативний акт, його затвердження навіть не оформлене наказом, не кажучи вже про державну реєстрацію. Також існують сумнівні з точки зору законності спроби врегулювати відповідні відносини у рішеннях місцевих рад.


  • у випадках, передбачених ст.9-1 ЗУ «Про охорону археологічної спадщини» - наукова археологічна експертиза проектів землеустрою;

Проблема. Ч.2 зазначеної статті передбачено, зокр., необхідність проведення експертизи у випадках «використання земельних ділянок для проведення містобудівних, архітектурних та ландшафтних перетворень, будівельних, земляних і підводних робіт, виконання яких може позначитися на стані об'єктів археологічної спадщини» та випадках зміни «цільового призначення земельних ділянок для потреб будівництва та інших цілей, що може негативно вплинути на об'єкти археологічної спадщини» (виділення наше – А.М.). Посилаючись на ч.3 ст.37 ЗУ «Про охорону культурної спадщини», потенційна експертна установа – Інститут археології НАН України – робить висновок, що «із чинного законодавства випливає обов'язковість призначення археологічної експертизи при всіх землевідводах, за виключенням випадків коли на визначеній ділянці така експертиза вже проводилася»20. Такий висновок видається абсолютно необґрунтованим. Вважаємо, що експертиза повинно проводитися лише тоді, коли є підстави вважати, що виконання робіт «може позначитися» чи цілі «можуть негативно вплинути» (див. наведену вище цитату).


Див. Висновок про проведення наукової археологічної експертизи земельної ділянки.


Проблема. Як видається, механізм погодження є вкрай неефективним, фактично він є засобом розподілу відповідальності між численними контролюючими органами, створюючи режим безвідповідальності, коли знайти «крайнього», винного в необґрунтованому або незаконному рішенні, неможливо. Вважаємо, що доцільно повністю відмовитися від інституту погодження землевпорядної документації, замінивши його землевпорядною експертизою певних проектів землеустрою.


  • державна землевпорядна експертиза проекту (необхідність такої експертизи у разі «відведення земельних ділянок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення» передбачена ст.9 ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації»). Порядок проведення експертизи визначається ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації» та наказом Держкомзему від 03.12.2004 №391 «Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації»;
  • затвердження проекту відповідною радою або адміністрацією (у двотижневий строк), що одночасно є рішенням про надання земельної ділянки (ч.9 ст.118 ЗКУ);
  • виготовлення, видача та реєстрація державного акту (ст.ст.126, 202 ЗКУ, накази Держкомзему №43 від 04.05.1999 «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі», №325 від 22.06.2009«Про затвердження Інструкції про заповнення бланків державних актів на право власності на земельну ділянку і на право постійного користування земельною ділянкою»; формадержавного акту на право приватної власності на землю затв. ПКМ від 02.04.2002 N 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою»). Відповідно до ч.3 ст.56 ЗУ «Про землеустрій»,

«[п]ри передачі земельних ділянок у власність чи користування та зміні цільового призначення земельних ділянок за проектами землеустрою щодо їх відведення технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, не розробляється».

 Юридичні консультації в необмеженій кількості http://ut.kiev.ua/forum/index.html
Заходь, реєструйся, запитуй і отримуй відповіді
БЕЗКОШТОВНО

  • реєстрація права власності на земельну ділянку. Відповідно до ст.125 ЗКУ, право власності на земельну ділянку виникає «з моменту державної реєстрації» цього права. Правові засади реєстрації визначаються ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Проблема. Процедура державної реєстрації права власності на землю, передбачена ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», згідно із п.2 розд.ІІ ЗУ від 11.02.2010 №1878-VI почне діяти лише з 01.01.2013. Щодо тимчасових правил, що діють до цієї дати, див. п.2.1 теми ІІІ «Право власності на землю».




1 Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні». – К.: Кабінет Міністрів України, 2005. – С.18.

2 Управління використання земель інформує. 03.05.2006 // Офіційний сайт Державного комітету України із земельних ресурсів / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article;jsessionid=D27851DF3D27917E83BF7319860576AC?art_id=39091

3 СНПААРК. – 2001. - N 12. - Ст.1419.

4 Хрещатик. – 2005. – 16 серпня.

5 Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В. Анісімова, Н.О. Багай, А.П.Гетьман та ін.: За ред. М.В. Шульги. – К.: Юрінком Інтер, 2004. – С.75.

6 Снідевич О. Землевпорядні позови у цивільному процесі України // Право України. – 2006. - №6. – С.72.

7 Яницький В.П.Правові наслідки порушення порядку набуття права приватної власності на землю // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Вип.33. – К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2006. – С.414.

8 Див., наприклад, лист Верховного Суду України від 29.10.2008 №19-3767/0/8-08 // Мала енциклопедія нотаріуса. – 2008. - №6.

9 Довідка про вивчення практики розгляду земельних спорів судами Київської обл. // Поточний архів Верховного Суду України. – 2008 рік.

10 Справи: №2-2475/09, розглянута Івано-Франківським міським судом за позовом Г.Г.В. до Івано-Франківської міськради та виконкому Івано-Франківської міськради про зобов’язання передати у приватну власність шляхом безоплатної приватизації земельної ділянки, видати державний акт на право приватної власності на земельну ділянку (позовні вимоги змінено на «визнати право на приватизацію земельної ділянки у розмірі …» - у задоволенні позову відмовлено).

11 Справа №2-4019/09, розглянута Шевченківським райсудом м. Запоріжжя, за позовом Я.Г.В., Д.В.Б., А.Г.В. до Б.О.В., Б.В.Б., Б.В.Б., П.О.С. про закріплення норми земельної ділянки, усунення перешкод в здійсненні права на приватизацію земельної ділянки.

12 Справа №2-1408/09, розглянута Запорізьким райсудом Запорізької обл. за позовом П.К.М., Т.М.Т., Т.Н.К., Д.М.В., Д.Ю.О. до Запорізької районної РДА про визнання незаконною бездіяльності органу державної влади щодо безоплатної передачі у власність земельних ділянок.

13 Справи: №2-565-09р, розглянута Млинівським райсудом Рівненської обл. за позовом Ч.Є.А. до Млинівської селищної ради про зобов’язання передачі безоплатно у приватну власність земельної ділянки (йшлося про земельну ділянку, вже надану в користування).

14 Справа №2-1408/09, розглянута Запорізьким райсудом Запорізької обл. за позовом П.К.М., Т.М.Т., Т.Н.К., Д.М.В., Д.Ю.О. до Запорізької районної РДА про визнання незаконною бездіяльності органу державної влади щодо безоплатної передачі у власність земельних ділянок.

15 Справа №2-916/09, розглянута Білозерським райсудом Херсонської обл. за позовом П.Л.П.до Чорнобаївської сільради про визнання недійсним відмови в наданні дозволу про передачу у власність земельної ділянки та визнання права на земельну ділянку.

16 Справа №2-3544/09, розглянута Голосіївським райсудом м. Києва за позовом П.О.О. до Київради про зобов’язання приватизувати земельну ділянку.

17 Справа №2-638/09, розглянута Залізничним райсудом м. Львова за позовом М.М.М. до Львівської міськради, Управління природних ресурсів та регулювання земельних відносин, Львівського міського управління земельних ресурсів, Залізничної рай адміністрації Львівської міськради про зобов’язання здійснити приватизацію та укласти договір оренди земельної ділянки.

18 Справа №2-354/09, розглянута Острозьким райсудом Рівненської обл. за позовом Н.В.Д. до Оженинської сільради, Н.П.Д., Н.Ю.П., Н.О.П., Б.М.Я. про визнання незаконним рішення, визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку.

19 Див. матеріали справи №2-62/09, розглянутої Смілянським міськрайсудом Черкаської обл. за позовом Л.В.Г. до Смілянської міськради про визнання права власності на земельну ділянку.

20 Лист інституту археології стосовно обов’язкової експертизи при відведенні земельних ділянок // Головне управління Держкомзему України у Харківській області. Офіційний веб-сайт. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.kharkovzem.org.ua/novyny/2010123.html


NB. При «полной модели» речь идет прежде всего о приватизации государственных и коммунальных земель, находящихся в запасе, и земель резервного фонда.

В период формирования территорий сельских, поселковых и городских советов было создано земли запаса (до 10% территории совета), а при передаче земель в коллективную собственность (согласно ст.5 ЗКУ в ред. 1992 г.) - земли т.н. резервного фонда (до 15% территории) 1. Если последние не предоставлены в пользование, они также являются землями запаса (ч.2 ст.19 ЗКУ).

Земли резервного фонда специально предназначаются для перераспределения в порядке приватизации (см., зокре., Ч.10 ст.25 действующего ЗКУ). Однако значительная часть таких земель в свое время была предоставлена в постоянное пользование или аренду предыдущим пользователям, то есть не относятся к землям запаса. В случае подачи заявления об их приватизации автоматического прекращения права пользования такими землями не происходит, для прекращения необходима добровольный отказ пользователя (ст.142 ЗКУ) или расторжения договора аренды земельного участка (ст.ст.31, 32 Закона Украины «Об аренде земли). В случае такого отказа возможна приватизация земельных участков по полной процедуре.

По состоянию на 01.04.2006 резервный фонд составлял 3271,4 тыс. га, или 12,0% площади распаеванных сельскохозяйственных угодий. Общая площадь земель запаса на 01.01.2006 составляла 9,0 млн. га2.

NB. В АРК применяются специфические механизмы перераспределения земель между гражданами, ранее депортированы. Эти механизмы (формально - рекомендательного характера) введенные постановлением СМ АРК от 25.12.2001 № 508 «Об обеспечении решения вопросов относительно предоставления ранее депортированным гражданам земельных участков» 3. Главная идея - формирование земельных массивов из земель запаса и резервного фонда с целью равномерного перераспределения среди желающих лиц из состава депортированных граждан и работников социальной сферы.

«Полная» процедура приватизации применяется при получении земельных участков для (1) ведения ФХ, (2) ОСГ, (3) садоводства, (4) строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), (5) индивидуального дачного строительства, (6) строительства индивидуальных гаражей (ч.6 ст.118, ст.121 ЗКУ), а также (7) при приватизации земельных участков в размере земельных долей (паев) гражданами Украины, эвакуированными из зоны отчуждения, отселенных из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также самостоятельно переселились с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионерами из их числа, проживающих в сельской местности (право на приватизацию этих лиц предусмотрено ст.1 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», ч.3 ст.35 ЗУ «О социальной и правовой статус лиц, пострадавших вследствие аварии на Чернобыльской АЭС »). По последней разновидности приватизации земельных участков, правда, прямого указания о распространении на нее процедуры, предусмотренной ст.118 ЗКУ, нет, но нет и альтернативы применению этой процедуры.

NB. В некоторых случаях законодательство в той или иной форме предусматривает преимущественное право на получение земельных участков для таких категорий лиц:

    ветеранов войны: им обеспечивается первоочередное отведение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества - см.. ЗУ «О статусе ветеранов войны, гарантии их социальной защиты», п.14 ч.1 ст.12, абз.2 п.18 ч.1 ст.13, п.13 ч.1 ст.14, абз.2 п .15 ч.1 ст.15;
    граждан, пострадавших от Чернобыльской катастрофы: п.20 ч.1 ст.20, п.1 ч.1 ст.21 ЗУ «О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы» предусматривают льготу для граждан, отнесенных к категориям 1 , 2, в виде обязательного «(в течение года после подачи заявления) отвод местными Советами земельных участков для индивидуального жилищного строительства для нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоит на квартирном учете, а также отвод земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, строительства индивидуальных гаражей и дач »; ч.4 ст.32 Закона предусматривает право граждан, эвакуированы, отселены (отселяемых) или самостоятельно переселились,« на индивидуальное жилищное строительство с внеочередным получением земельных участков ... »;
    ветеранов труда - п.7 ст.7 ЗУ «Об основных принципах социальной защиты ветеранов труда и других граждан преклонного возраста в Украине» предусматривает «преимущественное право на ... отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества ...»;
    молодых семей - ч.2 ст.10 ЗУ «О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине» предусматривает, что «[п] ри отводе земельных участков для индивидуального жилищного строительства органы местного самоуправления утверждают квоты участков, которые предоставляются молодым семьям под строительство жилья »;
    инвалидов с заболеваниями опорно-двигательного аппарата - ч.5 ст.30 ЗУ «Об основах социальной защищенности инвалидов» предусматривает, что «[о] рганы местного самоуправления обеспечивают выделение земельных участков ... под строительство гаражей для автомобилей с ручным управлением вблизи места их проживания» .

Перечисленные «преимущественные права» не согласуются с процедурой приватизации земельных участков, предусмотренной ст.118 ЗКУ. Эта процедура построена по принципу «свободная земельный участок - она должна быть безусловно предоставлена». При таком регулировании можно утверждать, что «преимущественные права» реализованы быть не могут. Тем более, не соответствуют закону некоторых органов местного самоуправления ввести «очереди» на получение земельных участков.

Можно выделить следующие основные стадии полной процедуры:

    подача ходатайства «в соответствующую районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка. В ходатайстве указываются целевое назначение земельного участка и его ориентировочные размеры. К ходатайству прилагаются выкопировки из кадастровой карты (плана) или другие графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка. ... В случае если земельный участок государственной собственности расположен за пределами населенных пунктов и не входит в состав определенного района, заявление подается в Совет министров Автономной Республики Крым. »(Ч.6 ст.118 ЗКУ).

Проблема. Гражданин в большинстве случаев лишен возможности самостоятельно определить «желаемое место расположения земельного участка», поскольку для этого необходимо, как минимум, знать, находится ли участок, пришлась ему по душе, в запасе. Для получения соответствующих сведений необходимо обращение в органы земельных ресурсов, часто отказывают в предоставлении необходимой информации, мотивируя это тем, что не обязаны «подбирать» земельные участки. На наш взгляд, органы земельных ресурсов обязаны предоставить информацию о свободных земельных участках, которые могут быть приватизированы, по обращению гражданина, которое должно рассматриваться как информационный запрос в понимании Закона Украины «О доступе к публичной информации» (см. розд.IV). Более того, согласно ч.5 ст.24 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности»,

«5. Специально уполномоченные органы по вопросам градостроительства и архитектуры и центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальные органы обеспечивают открытость, доступность и полноту информации о наличии на территории соответствующей административно-территориальной единицы земель государственной и коммунальной собственности, не предоставленных в пользование, которые могут быть использованы под застройку ....

До момента внесения соответствующей информации в градостроительный и государственного земельного кадастров исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации или соответствующий местный орган исполнительной власти обязаны предоставлять по запросам физических и юридических лиц письменную информацию о наличии земельных участков, могут быть использованы под застройку. »

Между тем, в случае отказа в предоставлении информации гражданин фактически лишен эффективных правовых средств защиты.

Проблема. Довольно часто от граждан, обращающихся с заявлением (ходатайством) о приватизации земельного участка, требуют справку о том, «что он не верблюд» - то есть о том, что земельного участка по данному виду целевого использования он еще не приватизировал (см. Справку о то, что гражданка не приватизировала земельных участков). Следует отметить, что закон подачи такой справки не требует, и, в общем, доказать «факт наличия отсутствия» приватизированного участка проблематично - это технически возможно лишь через определенный период и в определенном регионе.

    рассмотрение соответствующим органом «ходатайство в месячный срок» и предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или принятие «мотивированного решения об отказе» (ч.7 ст.118 ЗКУ).

Проблема. Через зарегулированность процедуры отвода земельных участков местные советы постоянно возвращаются к идее делегирования их исполнительным органам, например, полномочий по предоставлению разрешения на разработку проектов землеустройства по отводу земельных участков (ч.7 ст.118, ч.3 ст.123 ЗКУ), что существенно упростило и ускорило бы процедуру отвода. К сожалению, ч.7 ст.118 ЗКУ ведет речь именно о «совет», что, как представляется, препятствует делегированию.

Существующее регулирование отношений по предоставлению разрешения признать удовлетворительным нельзя. Впрочем, на наш взгляд, проблему следует решать не путем введения возможности делегирования, а более радикально - отказавшись от стадии «предоставлении разрешения» вообще, поскольку получение разрешения, задуманное будто в интересах лица, которому предоставляется земельный участок, на самом деле не дает ей гарантий положительного решения вопрос.

NB. В отдельных населенных пунктах существуют специальные порядки подачи и подготовки к рассмотрению заявлений о приватизации земельных участков (например, в Киеве действует Решение Киевсовета от 15.07.2004 № 457/1867 «О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в городе Киеве »4).

NB. Спорным является вопрос о том, может ли быть принято решение о приватизации земельного участка непосредственно судом (кроме случая приватизации земельного участка для ведения фермерского хозяйства, в отношении которого закон прямо предусматривает, что «[р] ишення суда об удовлетворении иска является основанием для отвода земельного участка в натуре (на местности), выдачи документа, удостоверяющего право собственности или заключения договора аренды »- ч.4 ст.7 ЗУ« О фермерском хозяйстве »).

Хотя согласно ч.11 ст.118 ЗКУ (которая отчасти дублируется в новой редакции ч.10), «[в] случае отказа ... в передаче земельного участка в собственность или оставление заявления без рассмотрения вопрос решается в судебном порядке» (что, наш взгляд, предполагает возможность решения вопроса о предоставлении земельного участка непосредственно судом), в судебной практике и в правовой доктрине (А.И. Заяц, П.Ф. Кулинич5, А.С. Снидевич6, В.П. Яницький7) преобладает подход, по которому суд не может решать вопрос о предоставлении земельного участка по существу (или же он должен отказать в удовлетворении соответствующего позову8). Считается, что суд может «обязать ... рассмотреть этот вопрос, а не принимать решения по результатам рассмотрения, поскольку его решения относится к компетенции» органа, распоряжающегося землями государственной власности9. Также считается, что суд может признать недействительным решение об отказе в предоставлении участка. Наиболее радикальный из существующих в судебной практике подходов исходит из того, что суд может обязать соответствующий орган решить вопрос о предоставлении земельного участка положительно.

В результате суды рассматривают по существу требования «о признании права на приватизацию» 10, «устранение препятствий в осуществлении права на приватизацию» 11, «признании незаконным бездействия органа государственной власти» 12, о «обязательство передать безвозмездно земельный участок в частную собственность» 13, или об обязательстве «утвердить проект землеустройства по отводу земельного участка» 14, «разрешить ... на изготовление технической документации по составлению государственного акта» 15, «приватизировать земельный участок» 16, «совершить необходимые действия и не препятствовать о предоставлении мне права (оснований) и по оформлению необходимых документов на приватизацию земельного участка ... »17 и т.д..

Удовлетворения всех перечисленных разновидностей исковых требований не приводит к реальной защиты нарушенного права на приватизацию земельного участка. Ведь даже в случае, если заявление будет рассмотрена, в предоставлении земельного участка может быть неправомерно отказано. Тем более, не приводит к возобновлению нарушенного права признании бездеятельности совета незаконной или признании решения об отказе недействительным. Показателен такой приклад18: суд дважды признавал незаконным бездействие местного совета, которая не рассматривала заявление о передаче земельного участка в собственность гражданину. Несмотря на два решения суда, земельный участок истец так и не получил, то есть его нарушенное право так и не получило защиты. Еще более иллюстративная другая ситуация: постановление суда об обязательстве передать земельный участок в собственность и выдать государственный акт на право частной собственности на землю не было выполнено - на основании решения суда решение о передаче земельного участка лицу 4 раза выносился на голосование местным советом, но депутаты так и не поддержали його19.

Очевидно, рассмотрение заявления, как и решение других процедурных вопросов, лишен всякого самостоятельного значения в отрыве от вопроса, который ставится в заявлении - о приватизации земельного участка. Учитывая это, следует считать, что спора собственно по рассмотрению заявления нет и быть не может, и требования о «обязательство рассмотреть заявление» и т.п. не подлежат рассмотрению в суде.

Как представляется, только путем рассмотрения вопроса по существу может быть защищено нарушенное право заявителя. Право на бесплатную приватизацию предоставлено каждому гражданину законом и сформулировано именно как право (ст.ст.116, 118 и др.. ЗКУ). КУ (ч.1 ст.55) устанавливает, что права граждан защищаются судом. Из этого с необходимостью следует, что суд может и обязан защитить право в случае его нарушения. При этом очевидно, что защита должна быть реальным, а не иллюзорным, он должен приводить к действительному, эффективного восстановления нарушенного права. Зокре., Если земельный участок гражданину «не дают», после решения суда он должен ее получить.

Подытоживая изложенное, считаем, что при нарушении органом, уполномоченным распоряжаться землями государственной и коммунальной собственности, права на приватизацию земельного участка (отказе в ее предоставлении в собственность, отказе в утверждении проекта отвода, отказе в предоставлении разрешения на разработку проекта отвода, неприятии любой какого-либо решения в установленный срок и т.п.) право на приватизацию может быть эффективно защищено только путем принятия судом решения о «предоставлении земельного участка в собственность». Такое решение может быть принято при наличии разработанной технической документации по землеустройству, которая идентифицирует соответствующий земельный участок, и в силу закона является основанием для отвода участка в натуре, удостоверения и регистрации права на землю. Другие исковые требования в правоотношениях по бесплатной приватизации рассматриваться судом не должны, поскольку рассмотрение таких требований по своей природе не является решением спора.

Отдельно следует остановиться на существующей, хотя и не слишком распространенной, судебной практике защиты нарушенного права на приватизацию путем «признания права собственности на земельный участок». Представляется, что описанная практика ошибочна, поскольку «признание права» как способ защиты права должно применяться для защиты существующего, но непризнанного или оспариваемого права. В случае же нарушения права на приватизацию необходимо применять преобразовательный иск (иск об изменении правоотношения), которым является по своей природе иск «о предоставлении земельного участка».

    заказ (заявителем) и изготовление проекта землеустройства по отводу земельного участка (ч.7 ст.118 ЗКУ, ст.50 ЗУ «О землеустройстве»). Срок изготовления регулируется договором (с учетом установленного п. «г» ч.2 ст.28 ЗУ «О землеустройстве» предельного 6-месячного срока составления документации по землеустройству). По существующей практике техническое задание на разработку проекта отвода соглашается с местным органом земельных ресурсов (обязанности получения такого согласования законодательством не предусмотрено). Типовой договор о разработке проекта утвержден ПКМ от 04.03.2004 № 266, а Порядок разработки проектов - ПКМ от 26.05.2004 № 677.

Проблема. Хотя «состав, содержание и правила оформления каждого вида документации по землеустройству регламентируются соответствующей нормативно-технической документацией» (ч.3 ст.29 ЗУ «О землеустройстве»), содержание проекта землеустройства по отводу земельного участка урегулирован главным образом ведомственными актами ненормативного характера - см. ., прежде всего, «Эталон проекта отвода земельного участка юридическим и физическим лицам для любых потребностей», утв. первым заместителем председателя Госкомзема А. Третьяком 18.06.1999.



Прочитано 10165 раз

Вход на сайт

Задайте вопрос юристу

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

Задайте вопрос прямо сейчас и получите быстрый ответ.

Срочная юридическая консультация, экспресс-анализ дела - 300 - 900 грн.

Viber 096-545-40-33

Telegram 096-545-40-33

[email protected]

simpleForm2
×