Вход/Регистрация

Юридические услуги. Дипломні, дисертації з права

Viber 095-573-20-30
Telegram 096-545-40-33, 0965454033@ukr.net

Суббота, 19 Июль 2014 05:26

Земельный мораторий… еще не отменили? Нужно обходить

Оцените материал
(1 Голосовать)

То, что мораторий придется так или иначе ликвидировать в контексте евроинтеграции, вопрос понятный [1] . Но, покуда он есть, с ним нужно как-то жить. Перечислю лишь сжато сами варианты «обхода» земельного моратория в законном русле. Те, что не совсем соответствуют закону, приведены с обзорной целью, для полноты картины. По большому счету, это вообще обзор того, что уже придумано и даже использовано на практике умными людьми. Со временем, при необходимости, детализирую его, предоставлю комментарии.  

 

Итак, начнем:

- Передача денег взаймы крестьянину (под расписку) с последующим взысканием у него, за  неимением другого имущества, подмораторной земли на всю сумму долга. В сегодняшней редакции моратория (см. переходные положения Земельного кодекса - ЗК) схема едва ли законна.

       - Отчуждение подморторных земель через банки, когда земельный участок передается в залог (ипотеку) банку. Как законность, так и удобство этого механизма оставляют желать лучшего.

- Признание в судебном порядке договоров купли-продажи подмораторных участков действительными. Договоры оформлялись «задним числом» и датировались периодом, когда мораторий не действовал - с 01.01.2007 по 12.01.2007 (Закон, продлевающий мораторий, был принят 19.12.2006, но вступил в силу лишь 13.01.2007). «Законность» этого варианта очевидна.

- Наследование. Тут все понятно. Схемой обхода моратория это назвать сложно, все чисто («выписывается» завещание либо наследство оформляется без завещания). Только вот право собственности при жизни наследодателя не перейдет, а его физическое устранение – это уже для учебников по уголовному праву.

- Наследственный договор. Несмотря на созвучность с наследованием, это разные вещи: передача имущества по наследственному договору не является наследованием и не регулируется нормами Гражданского кодекса - ГК о наследовании.

- Обмен земельного участка на другой земельный участок. Земельные доли (паи) формально менять нельзя (мораторий все-таки), а вот участки можно. Одни юристы полагают, что обмен – это любая мена, предусмотренная ст.ст. 715-716 ГК, другие считают, что при обмене земельными участками необходимо руководствоваться Законом «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)». В целом скажу, что менять земельные участки можно. Но только на другие участки, в т.ч. и с доплатой. Ничего противозаконного тут нет.

- Раздел/Объединение земельных участков. Суть: после таких манипуляций возникают земельные участки с новыми кадастровыми номерами, т.е. формально новые объекты земельных отношений и гражданских прав (как бы, не подмораторные). Однако вполне возможно «отследить историю» участка, а согласно ч.3 ст.110 ЗК ограничения и обременения, как то мораторное ограничение, должны сохраняться в т.ч. при разделе и объединении участков.

- Изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд. Что это за нужды, как и что в их угоду выкупать написано в Законе «Об отчуждении земельных участков и других объектов недвижимости…». Следует отметить, что «схема» крайне сложна и требует полного содействия со стороны органов власти. Может быть использована при выкупе огромных земельных площадей для определенных законом несельскохозяйственных нужд, к примеру, для добычи ископаемых).

- Добровольный отказ от права собственности на подмораторный земельный участок. Участок должен перейти в собственность государства или соответствующей территориальной громады. После этого он выделяется для ведения личного крестьянского хозяйства или других нужд другому лицу. Схема достаточно практична, однако требует полной поддержки со стороны органов власти.

- Обход моратория посредством использования юридических лиц.

Если земельная доля (пай) еще не выделена в натуре (на местности), ее собственник гипотетически может уступить членство в коллективном сельскохозяйственном предприятии, либо акции в сельскохозяйственном акционерном обществе иному субъекту.

Кроме того, если подмораторными землями обладает фермерское хозяйство или его глава, известны попытки уступить корпоративные права такого хозяйства (некоторые нотариусы считают продажу таких прав вполне законной) либо заменить его членов. Последними могут быть лишь родственники (см. Закон «О фермерском хозяйстве»). Указанные варианты являются спорными. В то же время, замена участников фермерского хозяйства – юридического лица «настоящими» родственниками является исключительно законным мероприятием при соблюдении процедуры.

Спорным является также вопрос о возможности внесения в уставные либо складочные капиталы юридических лиц подмораторных земельных участков (земельные паи запрещено вносить согласно п.14 переходных положений ЗК, но только в уставные капиталы хозяйственных обществ). Возможность таких манипуляций по сути входит в противоречие с п.15 переходных положений ЗК.

Среди способов использования подмораторных земель без передачи права собственности на них наиболее популярны и хороши - аренда и эмфитевзис. Эмфитевзис имеет ряд преимуществ: отсутствие требований по максимальному и минимальному размеру платы на землю, а также по граничным срокам землепользования. Вместе с заключением таких договоров возможно заключение предварительного договора купли-продажи подмораторной земли (в нотариальной форме) либо оформление завещания (не забыв о доле обязательных наследников).

 

Существуют и другие предложения относительно того, как поступить с подмораторной землей. Так, например, проф. А.Н. Мирошниченко предлагает вариант обращения в ЕСПЧ. Целью такого обращения собственника земли может служить признание действий государства Украины незаконными и выплата денежной компенсации[2]. К сожалению, непосредственно продать подмораторную землю это едва ли поможет.

В качестве вывода могу сказать, что для уступки права собственности на подмораторные земельные участки на сегодняшний день лучше всего использовать схему мены (не подходит для паев) либо установить долгосрочный эмфитевзис - «почти право собственности».


[1] Мораторий – это тот запрет на отчуждение и изменение целевого назначения некоторых видов земель сельскохозяйственного назначения, который установлен п.15 Раздела X «Переходные положения» ЗК . Следует отметить, что мораторий распространяется как на земельные участки, так и на земельные доли (паи). Права на последние являются специфическим правом вещного либо обязательственного характера (какого именно юристы до сих пор спорят), но не являются правом собственности на земельный участок. Не все земельные участки сельскохозяйственного назначения являются подмораторными! А только и исключительно те, которые непосредственно перечислены в переходных положениях ЗК.

Артем Рипенко
К.ю.н.

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×