Вход/Регистрация

Юридические услуги. Дипломні, дисертації з права

Viber 095-573-20-30
Telegram 096-545-40-33, 0965454033@ukr.net

Понедельник, 28 Май 2018 12:26

Анализ договора о купле-продаже имущественных прав на квартиру

Оцените материал
(1 Голосовать)
Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою версию определения данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно - ограниченное вещное право, по которому владелец данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и удостоверяющее правомочия собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами различных инстанций.
Ко мне обратилась гражданка Н. с просьбой проанализировать ее положение с куплей-продажей имущественных прав на квартиру. Лет несколько назад был заключен предварительный договор, который определял существенные условия основного договора и содержал обязательства заключить этот основной договор.


Поскольку застройщик предложил проект основного договора по собственному усмотрению, я, юрист, магистр права Игорь Кизима должен был совершить анализ двух договоров и правовой ситуации у клиента.


Вместе с тем, кроме вещественных имущественных прав не стоит забывать и о правах обязательственного характера, вытекающие из договора, среди которых право требования к продавцу обеспечить строительство дома, его введение в эксплуатацию и передачу готового объекта недвижимости покупателю - владельцу имущественных прав .

договор купли-продажи имущественных прав является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме, и последующего оформления права собственности на нее.

Так, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 25 декабря 2015 № 1127 (в редакции постановления КМУ от 23 августа 2016 № 553) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав на объ объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав.

Итак, оформить договор с Синчук Александром Ярославичем (контрагент моего клиента) важно добровольно или через суд, дело другое.

Застройка - д. 7-Е по ул. Масима Рыльского., г. Ирпень, Киевской области

Предмет договора должен быть четко определен и он определен наряду с другими существенными условиями в предварительном договоре.

Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретет имущественные права на квартиру. То есть п.2.1 предлагаемого договора должен существовать и к нему нет никаких претензий.

Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, то есть какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию квартира передается покупателю в собственность; также четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).

В п. 3.5 и п. 2.2 изложены это все так, что предполагает разносторонние толкования. Конечно же и порядок передачи квартиры также не прописан.

В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель-Вы становится владельцем имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав), происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов.

Учитывая то, что вами вклад оплачен в полном объеме было бы справедливо и уместно отметить об этом в договоре сразу. Например, «Оплата стоимости имущественных прав по настоящему Договору состоялась перед заключением предварительного договора ... Заключение Договора свидетельствует о полной уплате стоимости имущественных прав и оформления отдельной справки об оплате 100% стоимости квартиры не требуется.

в-четвертых, должно быть четко определена сама квартира, а именно: а) строительный адрес объекта; б) номер квартиры согласно строительной нумерацией; в) этаж; г) площадь общая и жила; г) количество комнат. Не будет лишним в качестве приложения включить в договор план (чертеж), на котором определить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир после ввода дома в эксплуатацию совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну нумерация может сместиться), поэтому, чтобы потом никому не доказывать, приобретаемой квартира «вот эта», а не "он и», лучше ее заранее визуализировать на планиу п. 2.2.

Итак, является положительным тот момент, что в Предварительном договоре у вас квартира, на которую вы собираетесь приобрести прав, сказывается на плане.

Я бы, юрист Игорь Кизима, рекомендовал поинтересоваться у застройщика-Синчук такими вопросами: 1) еще имеет он права на земельный участок 2) имеет соответствующие разрешения и документацию на продолжение работ 3) и главное, имеет ли он финансы и по каким инвестиций планирует продолжать строительство.

Дело в том, что отдельные случаи, когда такие «мазурики», мошенники ничего дальше не строят, а под разным предлогом продолжают тянуть деньги из таких инвесторов.

Предполагаю, что он может сказать, что он будет создавать ЖСК (Жилищно-строительный кооператив). Так вот этот кооператив как раз и будет инструментом взыскания с вас средств по второму разу. И никаких гарантий
что дом будет возведен.

Я бы предлагал написать запросы в государственную администрацию г.. Ирпеня с просьбой разъяснить такие вопросы: 1) еще имеет он права на земельный участок 2) имеет соответствующие разрешения и документацию на продолжение работ 3) и главное, имеет ли он финансы и из которых инвестиций планирует продолжать строительство.

Аналогичный запрос послать и Синчуку А.Я. лично.

Поскольку если Синчук нет финансов продолжить строительство, то еще раз соберет с людей деньги и тогда уже уйдет с концами.

Сроки. Это очень важные условия, причем речь идет не только о сроках уплаты стоимости имущественных прав, но и о сроках ввода дома в эксплуатацию (определенные п. 2.5 и 2.6 как «плановые сроки», а планы часто рушатся), сроки передачи квартиры покупателю (в п. 3.2 и 3.3 проекта Договора о передаче квартиры не идет, вместе с тем, используется термин, подразумевающий разносторонние толкование «объект недвижимости. Здесь имеет речь идти о квартире уже четко. Поэтому п. 3.5 проекта Договора следовало бы выложить« Продавец осуществляет оформление на квартиру прав покупателя ... », в оки оформления права собственности покупателя на квартиру. В договоре все эти условия должны быть зафиксированы.

Многие пункты Договора не учитывают того, что Вами уже оплачена полная стоимость имущественных прав на квартиру и без учета предварительного договора. Поэтому я, юрист Игорь Кизима, бы Вам очень советовал не править этот Договор а выложить его в новой, предложенной Вами редакции. Где все указать четко и однозначно.

К тому же, требование Синчук чтобы проанализировать и выделять цветом моменты спорные и которые вызывают вопросы в договоре - это попытка привязать вас именно к такой редакции Договора. Чем никудышное переделывать, то уместнее и благоразумнее изготовить договор по-новому и, главное, с учетом и отталкиванием от предварительного договора и это важно.

Весьма неоднозначным и непонятно п. 5.4.4 проекта Договора, предоставленный вами для проведения юридического анализа.


Непонятно, вы что должны платить за содержание Объекта недвижимости (квартиры до введения в эксплуатации) еще до окончания строительства и передачи квартиры вам?

Все эти неточности, которые предполагают разносторонние толкование - это заложенная на будущее возможность долгосрочных судебных споров по неизвестно каким результатом.

Как по мне, я бы предложил Договор в котором указаны существенные признаки для такого договора и все те нюансы на которых настаивает практика, а все остальные указал бы, что Стороны действуют в соответствии с законодательством Украины.

Как показывает мой опыт умышленно «зарегулировать» договорные отношения хотят именно мошенники. Потому что в мутной воде (кучи их положений в договорах, предусматривающих двойные толкования легко таким мошенникам ловить рыбку - обманывать и таскать годами по судам, людей.

Штрафы прописаны несправедливо. Так как в случае ваших нарушений они для вас будут иметь более негативные последствия, чем в случае нарушения со стороны Застройщика.

Самым опасным является пункт 11.1 проекта Договора, по которому все предыдущие договоры и соглашения теряют юридическую силу. Другими словами ваш нотариально оформлен предварительный договор - филькина грамота.

Пунктом 11.6 проекта договора очень сильно зарегулировано вопрос обмена между сторонами сообщениями и корреспонденцией, что то же не для Вашего блага. Ведь сроки устанавливаются гражданским законодательством и такое детальное регламентирование по своему манер исключительно с целью того, чтобы подловить на их нарушении и уклониться Заказчику от выполнения встречных обязательств.

Проект Договора, Вам выдан на руки не является официальным предложением (офертой) именно вам заключить Основной договор.

ПО АНАЛИЗА предварительного договора

 
1. Чтобы избежать (перебдеть) все негативные последствия от пункта 5 (не заключения Основного договора по вашей вине) я, юрист Игорь Кизима, рекомендую ответ прислать официально с уведомлением о вручении и описью вложения (на почте знают и могут вам подсказать)

2. Настоящий Договор является подтверждением получения оплаты полного размера стоимости квартиры, согласно приложению-чертежи (п. 2). Также то, за что вы платили деньги достаточно хорошо определенный пунктом 3.4

3. Условия Основного договора, прописанные в п. 3 настоящего договора должны быть обязательно включены в Основной договор. В частности, это следует из п. 3.9, а именно, что другие условия основного договора согласовываются сторонами в основном договоре, который должен быть нотариально оформленным, поскольку нотариально оформленным является предварительный договор.

4. То, что цены не имеют эквивалента в долларах - плохо.

5. Земельный участок, согласно п. 3.4 принадлежит Синчук. Это также плюс. Однако необходимо выяснить этот вопрос в государственной администрации в г.. Ирпень.

Обращаю особое внимание, что Основной договор Вами должен быть заключен в нотариальной форме и в его тексте должны быть указаны все существенные условия предварительного договора.

В ПРЕДЕЛАХ КОНСУЛЬТАЦИИ АНАЛИЗА вправе задать уточняющий вопрос по ПРЕДМЕТА КОНСУЛЬТАЦИИ

Вопрос к вам - вы прислали выписку на квартиру. Это что за извлечение такой интересный? Получается что по спорной адресу по вашему уже квартиры является введенных в эксплуата
цию?

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×